판교원12단지힐스테이트 로얄동
같은 평형이라도 동에 따라 실거래가가 갈립니다. 비교할 수 있는 모든 평형의모든 동을 실거래로 학습한 프리미엄·순위와 함께 정리했습니다. 동별 편차가 작은 평형은 작다고 그대로 씁니다.
성남시 분당구 판교동 · 2009년 준공 · 428세대 · 2026년 9월 12일 재학습 기준
101형 — 동 4개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 4개, 최고·최저 차이 1.9%).
타입 간 차이 1.19% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 125A | +1.19% | 3건 |
| 126C | +0.97% | 32건 |
| 126D | +0.71% | 23건 |
| 126B | +0.00% | 2건 |
층: 1층 -10.5% · 2층 -2.2% · 저층 -1.8% · 탑층 -0.3% (중층 0% 기준)
115형 — 동 5개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 5개, 최고·최저 차이 1.3%).
입주민이 언급한 동
- 2위 1205동실거래 6건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰, 시티뷰“1205동은 숲으로 둘러싸여 있고 거실뷰는 그래비디호텔 조망 입니다” — 방문자·일반
타입 간 차이 0.27% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 143A | +0.27% | 3건 |
| 143B | +0.00% | 25건 |
층: 1층 -11.4% · 2층 -3.0% · 저층 -1.7% · 탑층 -0.6% (중층 0% 기준)
118형 — 동 4개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 4개, 최고·최저 차이 1.3%).
입주민이 언급한 동
- 2위 1205동실거래 8건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰, 시티뷰“1205동은 숲으로 둘러싸여 있고 거실뷰는 그래비디호텔 조망 입니다” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -8.8% · 2층 -6.9% · 저층 -1.9% (중층 0% 기준)
어떻게 골랐나
네 조건을 모두 넘은 동만 로얄동으로 봅니다. 하나라도 빠지면 “동이 몇 개 없어서 전부 로얄” 같은 결과가 나옵니다.
- 같은 평형 동 계수의 중앙값보다 +1.5% 이상
- 표본 오차를 감안한 z ≥ 1.0 — 우연한 순위를 거릅니다
- 그 동의 실거래 5건 이상
- 순위가 상위 (동 개수 ÷ 3) 이내 — 전원 로얄을 구조적으로 막습니다
- 로얄타입은 표준오차가 없어 z 검정 없이 세 조건(중앙값 +1.5% · 실거래 5건 · 상위 타입 수 ÷ 3)으로 봅니다
편차가 작으면 작다고 말합니다
전국 (단지×평형) 조합의 72.6%는 동별 차이가 1.5%에도 못 미칩니다. 그런 평형은 “동별 편차가 크지 않다” 고 그대로 씁니다 — 차이가 없는데 있다고 하는 게 더 나쁩니다.
입주민은 어느 동을 꼽나
아래는 입주민 후기에서 정리한 내용입니다 (2026년 9월 기준). 위의 실거래 학습 결과와 다를 수 있고, 그 차이 자체가 참고가 됩니다 — 생활 편의로 선호되는 동과 실제로 값이 더 나가는 동이 늘 같지는 않습니다.
이 단지의 급매캐치 로얄동 판정(중앙값 대비 +1.5%·z≥1.0·n≥5·상위 D÷3 기준)은 101형·115형·118형 전 평형에서 "해당 없음"입니다. 판정이 비어 있는 이유는 데이터로 확인됩니다 — 8개 동(1201~1208동) 전체, 3개 평형 전체에서 동별 실거래 표본(n_obs)이 대부분 10건 이하로 극히 얇습니다. 이 정도 표본으로는 동 간 가격 차이가 우연인지 실제 차이인지 통계적으로 구분하기 어렵습니다.
입주민 후기 중에는 "1205동은 숲으로 둘러싸여 있고 거실뷰는... 조망 입니다", "4호줄은 거실뷰가 완전 숲을 보고 있어서 로얄동이라 생각됩니다"처럼 특정 동·라인을 숲뷰 기준 로얄동으로 꼽는 서술이 있습니다. 급매캐치 프리미엄 표시값(평형별 최저동=0% 앵커)을 확인하면, 1205동은 115형에서 +1.08%(표본 6건·⚠얇음, 5개 동 중 3위), 118형에서 +1.21%(표본 7건·⚠얇음, 4개 동 중 2위)로 음수는 아니지만 1위도 아닙니다. 두 평형 모두 표시값 1위는 1203동(115형 +1.33%, 118형 +1.95%)이지만, 1203동을 입주민이 직접 선호로 꼽은 서술은 확인되지 않았습니다(경매 매물 소재지로만 1회 언급). 참고로 101형에는 애초에 1205동 실거래 데이터 자체가 없어, 이 동에 대한 입주민 서술을 101형 시세와 연결하지 않도록 주의했습니다.
층에 대해서는 "고층은 통풍이 잘 되어서 여름에 에어컨이 별로 필요하지 않을 정도에요"라는 선호 서술이 있지만, 데이터상 탑층 프리미엄은 사실상 0에 가깝습니다(101형 -0.07%·115형 -0.49%, 둘 다 표본 매우 얇음). 체감 만족도와 가격 프리미엄이 반드시 일치하지는 않는다는 흥미로운 사례입니다. 반대로 1층은 표본은 얇지만 큰 폭의 마이너스(-8.9%~-11.4%)가 관측되는데, 이에 대한 입주민 직접 언급은 소스에서 확인되지 않아 판단을 보류합니다.
결론적으로 이 단지는 로얄동을 단정하기보다, 표본이 쌓일 때까지 판단을 유보하는 것이 정직한 사례입니다. 매수를 고려하신다면 특정 동·라인의 프리미엄을 과신하기보다, 실거래 표는 §2 데이터를 참고하시기 바랍니다.