서초포레스타2단지 로얄동
같은 평형이라도 동에 따라 실거래가가 갈립니다. 비교할 수 있는 모든 평형의모든 동을 실거래로 학습한 프리미엄·순위와 함께 정리했습니다. 동별 편차가 작은 평형은 작다고 그대로 씁니다.
서초구 내곡동 · 2015년 준공 · 1,077세대 · 2026년 9월 12일 재학습 기준
59형 — 동 4개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 4개, 최고·최저 차이 1.5%).
입주민이 언급한 동
- 2위 203동실거래 23건장점 — 조경·공원뷰“201 202 203동 조망 좋은 것은 말할 것도 없구요” — 방문자·일반
- 3위 201동실거래 14건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰, 상가·편의“201 202 203동 조망 좋은 것은 말할 것도 없구요” — 방문자·일반
- 4위 202동실거래 12건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰“201 202 203동 조망 좋은 것은 말할 것도 없구요” — 방문자·일반
타입 간 차이 0.10% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 87B1/87B3 | +0.10% | 23건 |
| 88B4 | +0.00% | 27건 |
층: 1층 -6.0% · 2층 -2.6% · 저층 -1.6% · 고층 0.4% · 탑층 -0.8% (중층 0% 기준)
84형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.3%).
입주민이 언급한 동
- 1위 202동실거래 46건장점 — 조경·공원뷰“201 202 203동 조망 좋은 것은 말할 것도 없구요” — 방문자·일반
- 2위 201동실거래 44건장점 — 조경·공원뷰, 상가·편의“201 202 203동 조망 좋은 것은 말할 것도 없구요” — 방문자·일반
- 3위 203동실거래 28건장점 — 조경·공원뷰“201 202 203동 조망 좋은 것은 말할 것도 없구요” — 방문자·일반
타입 간 차이 0.39% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 123B/123B2 | +0.39% | 14건 |
| 124B1/124B4 | +0.32% | 57건 |
| 124C/124C1 | +0.00% | 52건 |
층: 1층 -5.0% · 2층 -3.3% · 저층 -2.6% · 고층 1.1% · 탑층 -0.9% (중층 0% 기준)
어떻게 골랐나
네 조건을 모두 넘은 동만 로얄동으로 봅니다. 하나라도 빠지면 “동이 몇 개 없어서 전부 로얄” 같은 결과가 나옵니다.
- 같은 평형 동 계수의 중앙값보다 +1.5% 이상
- 표본 오차를 감안한 z ≥ 1.0 — 우연한 순위를 거릅니다
- 그 동의 실거래 5건 이상
- 순위가 상위 (동 개수 ÷ 3) 이내 — 전원 로얄을 구조적으로 막습니다
- 로얄타입은 표준오차가 없어 z 검정 없이 세 조건(중앙값 +1.5% · 실거래 5건 · 상위 타입 수 ÷ 3)으로 봅니다
편차가 작으면 작다고 말합니다
전국 (단지×평형) 조합의 72.6%는 동별 차이가 1.5%에도 못 미칩니다. 그런 평형은 “동별 편차가 크지 않다” 고 그대로 씁니다 — 차이가 없는데 있다고 하는 게 더 나쁩니다.
입주민은 어느 동을 꼽나
아래는 입주민 후기에서 정리한 내용입니다 (2026년 9월 기준). 위의 실거래 학습 결과와 다를 수 있고, 그 차이 자체가 참고가 됩니다 — 생활 편의로 선호되는 동과 실제로 값이 더 나가는 동이 늘 같지는 않습니다.
- 동: 입주민은 분양동 201·202·203동을 조망이 좋다고 통칭 호평하고, 헌릉로에 가장 가까운 201동은 "정류장 1분컷"이자 "도로변 소음"이라는 양면을 말합니다. 급매캐치 실거래 동 프리미엄(가장 낮은 동을 0%로 놓은 값)으로 보면, 84형은 오히려 202동(+1.01%, n=45)·201동(+0.17%, n=43)이 상위이고 203동은 최저동(기준 0.0%, n=28)입니다. 59형에서는 203동이 +0.74%(n=23)로 202동(기준 0.0%, n=12)보다 높지만, 두 평형 모두 동별 차이가 유의하지 않다는 판정입니다 — 동 간 격차 자체가 작고, 84형에서는 203동이 통념과 반대로 최저 프리미엄에 위치합니다.
- 타입: 37평 판상형(C타입)은 확장으로 실평이 2~3평 넓다, 25평은 타워형(B타입)뿐이라 좁게 느껴진다는 체감이 갈립니다. 이제 타입별 실거래 프리미엄도 일부 확인됩니다. 84형에서는 123B/123B2(+0.38%, 표본 14건)·124B1/124B4(+0.30%, 표본 55건)가 124C/124C1(기준 0.0%, 표본 52건)보다 높게 나타나, C타입이 더 넓다는 체감과 달리 실거래 프리미엄 자체는 B타입 계열이 근소하게 높습니다. 59형은 87B1/87B3(+0.10%, 표본 23건)가 88B4(기준 0.0%, 표본 27건)보다 소폭 높은 수준이라 격차는 미미합니다.
- 층: "조망(고층) 선호", "저층은 수압이 약하다"는 인식은, 실거래의 표준적인 저층 할인·고층 소폭 프리미엄 패턴과 방향이 일치합니다(84형 저층 -2.68%, 고층 +1.17%; 고층 표본이 얇아 크기 해석은 주의).
정리하면, 이 단지는 동·타입 간 프리미엄 편차가 크지 않아 "로얄동 프리미엄"이 뚜렷하지 않은 편이고, 84형에서는 도로변 203동이 오히려 최저 프리미엄에 위치한다는 점이 통념과 어긋나는 지점입니다.