화성시청역서희스타힐스4차숲속마을 로얄동
같은 평형이라도 동에 따라 실거래가가 갈립니다. 비교할 수 있는 모든 평형의모든 동을 실거래로 학습한 프리미엄·순위와 함께 정리했습니다. 동별 편차가 작은 평형은 작다고 그대로 씁니다.
화성시 만세구 남양읍 · 2023년 준공 · 1,846세대 · 2026년 9월 12일 재학습 기준
59형 — 동 6개 · 최고·최저 차이 2.6%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 208동도 중앙값보다 1.4% 높은 데 그쳐 동별 편차가 크지 않습니다.
입주민이 언급한 동
- 2위 101동실거래 7건 · 표본 적음“잠시라도 뷰 보면 힐링돼요 ☺️” — 방문자·일반
타입 간 차이 1.72% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 79A | +1.72% | 25건 |
| 79B | +0.00% | 22건 |
층: 1층 -8.3% · 2층 -6.0% · 저층 -1.4% · 고층 0.9% · 탑층 -2.5% (중층 0% 기준)
75형 — 동 8개 · 최고·최저 차이 2.4%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 211동도 중앙값보다 0.8% 높은 데 그쳐 동별 편차가 크지 않습니다. 105·203동은 중앙값보다 1.6% 이상 낮습니다.
타입 간 차이 0.50% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 99/99C/99A | +0.50% | 18건 |
| 99/99C/99A | +0.50% | 7건 |
| 100B | +0.05% | 5건 |
| 75형-A | +0.00% | 6건 |
층: 1층 -8.3% · 2층 -4.0% · 저층 -1.8% · 고층 0.9% · 탑층 -1.0% (중층 0% 기준)
84형 — 동 9개 · 최고·최저 차이 2.5%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 201동이 중앙값보다 1.6% 높지만 추정 오차(±1.9%) 안이라 로얄동으로 확정하지 않습니다.
입주민이 언급한 동
- 5위 204동실거래 4건 · 표본 적음아쉬운 점 — 도로·철도 소음“204동 당첨자인데 너무 가까워서 차량 소음 같은게 클거같아서요..” — 방문자·일반
- 9위 101동실거래 5건 · 표본 적음“잠시라도 뷰 보면 힐링돼요 ☺️” — 방문자·일반
타입 간 차이 1.56% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 111C | +1.56% | 8건 |
| 112B | +0.87% | 9건 |
| 110A | +0.00% | 49건 |
층: 1층 -11.8% · 2층 -5.7% · 저층 -1.2% · 고층 2.3% · 탑층 -0.3% (중층 0% 기준)
어떻게 골랐나
네 조건을 모두 넘은 동만 로얄동으로 봅니다. 하나라도 빠지면 “동이 몇 개 없어서 전부 로얄” 같은 결과가 나옵니다.
- 같은 평형 동 계수의 중앙값보다 +1.5% 이상
- 표본 오차를 감안한 z ≥ 1.0 — 우연한 순위를 거릅니다
- 그 동의 실거래 5건 이상
- 순위가 상위 (동 개수 ÷ 3) 이내 — 전원 로얄을 구조적으로 막습니다
- 로얄타입은 표준오차가 없어 z 검정 없이 세 조건(중앙값 +1.5% · 실거래 5건 · 상위 타입 수 ÷ 3)으로 봅니다
편차가 작으면 작다고 말합니다
전국 (단지×평형) 조합의 72.6%는 동별 차이가 1.5%에도 못 미칩니다. 그런 평형은 “동별 편차가 크지 않다” 고 그대로 씁니다 — 차이가 없는데 있다고 하는 게 더 나쁩니다.
입주민은 어느 동을 꼽나
아래는 입주민 후기에서 정리한 내용입니다 (2026년 9월 기준). 위의 실거래 학습 결과와 다를 수 있고, 그 차이 자체가 참고가 됩니다 — 생활 편의로 선호되는 동과 실제로 값이 더 나가는 동이 늘 같지는 않습니다.
실제 실거래 데이터(geummae_data.json)를 통해 분석한 동별 및 층별 프리미엄 수치입니다. 세 평형(59·75·84형) 모두 "동별 차이가 유의하지 않다"는 판정이라, 아래 1위 동을 데이터상 로얄동으로 단정하지는 않습니다.
1. 평형별 동 프리미엄 (최저동 0% 앵커 기준)
- 59형 (전용 59.99㎡):
- 1위 101동 (premium_pct: 1.24%, n=7): 시청역 방향 진출입로 도로공사 인접 동으로 최고 선호.
- 2위 209동 (premium_pct: 1.04%, n=3, 표본 얇음)
- 최저 앵커동 213동 (premium_pct: 0.0%, n=7)
- 75형 (전용 75.88㎡):
- 1위 211동 (premium_pct: 2.20%, n=1, 표본 얇음) 및 2위 212동 (premium_pct: 2.01%, n=3, 표본 얇음)
- 입주민 실질 언급동 중에서는 숲 조망이 우수한 207동(1.77%, 4위)과 209동(1.47%, 5위, 표본 얇음)이 상위권을 형성.
- 최저 앵커동은 203동 (premium_pct: 0.0%, n=3, 표본 얇음)입니다. 예전에 최저로 꼽혔던 105동은 +0.02%(n=2)로 7위, 앵커 바로 위입니다.
- 84형 (전용 84.90㎡):
- 1위 201동 (premium_pct: 2.27%, n=5): 전면부 숲 조망과 시티 뻥뷰 확보로 로얄동 입지.
- 2위 103동 (premium_pct: 2.17%, n=8), 3위 106동 (premium_pct: 2.00%, n=6)
- 최저 앵커동은 107동 (premium_pct: 0.0%, n=7)입니다. 예전에 최저로 꼽혔던 101동은 +0.12%(n=5)로 8위, 앵커 바로 위입니다.
2. 층 프리미엄 (중층 0% 기준)
- 59형: 1층 -8.33%, 2층 -5.69%, 고층 0.90%, 중층 0.0%, 탑층 -2.62%
- 75형: 1층 -8.21%, 2층 -4.04%, 고층 0.99%, 중층 0.0%, 탑층 -0.88%
- 84형: 1층 -11.81%, 2층 -5.69%, 고층 2.19%, 중층 0.0%, 탑층 -0.38%
1층·2층 저층 세대는 일조권 및 사생활 이슈로 −4.21% ~ −11.76% 감가가 형성되는 반면, 함봉산과 바다 조망이 터지는 84형 고층 세대는 +2.19% 프리미엄이 형성됩니다.
3. 타입(구조) 프리미엄
- 59형: 79A +1.41%(n=24) · 79B 0.0%(n=22, 최저타입)
- 75형: 99/99C/99A +0.42%(n=7·16 두 그룹) · 75형-A +0.11%(n=5) · 100B 0.0%(n=4, 최저타입)
- 84형: 111C +1.45%(n=8) · 112B +0.84%(n=9) · 110A 0.0%(n=48, 최저타입)