장미1단지코오롱 입주민 후기

[제목] 장미1단지코오롱 입주민 후기 총정리 — 실거주 장단점 + 시세 데이터

경기도 성남시 분당구 야탑동에 위치한 장미1단지코오롱은 1993년 준공된 1,082세대 규모의 단지다. 담장을 맞댄 자매단지 "장미마을동부"(1,134세대)와 함께 흔히 "장동코"·"장미마을동부코오롱"으로 통칭되지만, 등기와 관리사무소는 서로 별개다. 야탑역까지 도보 5~10분 거리의 역세권이며, 탄천과 여수천 두 하천 사이에 자리해 산책·자연환경 만족도가 높다. 단지 내부에 야탑초등학교를 품은 초품아이며, 2025년 노후계획도시정비기본계획 고시 이후 재건축(통합 정비) 논의가 활발히 진행 중이다.

평형은 전용 59.6㎡(공급 약 78㎡·23평대)·74.1㎡(공급 약 91㎡·27평대)·84.6㎡(공급 약 106㎡·32평대)·101.9㎡(공급 약 123㎡·37평대)·134.2㎡(공급 약 164㎡·49평대)로 구성되며, 이 중 32평대가 전체의 가장 큰 비중을 차지하는 주력 평형으로 언급된다.

현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):

• 134형 — B등급 4건(평균 gap +7.1%) · C등급 1건(평균 gap +10.4%) · D등급 2건(평균 gap +14.3%)
• 59형 — D등급 1건(평균 gap +9.9%)
• 74형 — D등급 5건(평균 gap +27.7%)
• 84형 — A등급 2건(평균 gap +2.0%) · B등급 4건(평균 gap +4.8%) · SS등급 2건(평균 gap -2.8%)

*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-15). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*

압도적 역세권 + 촘촘한 버스망. "야탑역까진 성인 여자 걸음으로 신호등 대기까지해서 5-7분 걸립니다"라는 서술처럼 도보 5~10분권이라는 평가가 반복된다. 야탑역환승센터를 끼고 있어 "야탑역환승센터엔 서울이나 다른 경기도 도시로 가는 버스가 정말 많이다녀요"라며 광역·시내·마을버스 노선이 풍부하다는 점이 강조된다. 여기에 8호선 판교연장이 8호선판교연장선(모란~봇들사거리~판교)은 기획재정부 예비타당성조사 대상노선의 자격을 득하였다는 소식으로 여러 해째 회자되는 최장수 호재다.

탄천·여수천을 낀 자연환경. 입주민들은 "탄천보다 여수천이 나무도 더 우거지고 가까이서 오리들도 볼 수 있고"라며 두 하천을 낀 산책·러닝 환경을 이 단지의 가장 폭넓은 합의점으로 꼽는다. 벚꽃 시즌 풍경을 언급하는 후기도 다수다.

초품아 + 육아 인프라. 단지 안에 야탑초등학교가 있어 "초품아라 아이들 키우기 좋아요"라는 서술이 전 연도에 걸쳐 가장 자주 등장한다. 성남시육아종합지원센터가 단지 바로 앞에 있어 "성남시 육아 지원 센터가 바로 옆 육품아"라는 표현까지 생겼고, 성남시청 시설(도서관·키즈카페·장난감대여)을 "혜택 모두 무료로 누릴 수 있고요"라며 영유아 자녀 가정의 만족도가 특히 높다.

분당 구축 단지 중 희소한 계단식 구조. 23평대에서 "20평대 유일한 계단식. 그래서 그런지 가격방어가 잘되네요"라는 평가처럼, 소형 평형에서도 계단식 구조가 유지된다는 점이 분당 내 다른 구축 단지와 비교되는 강점으로 언급된다.

고속도로 접근성. "분당 수서,제1 외곽, 제2경인, 용인서울, 분당내곡 고속도로 바로 편하게 탈 수 있구요"처럼 다방향 고속도로 진입이 쉬워 자차 이동 만족도도 높은 편이다.

이중주차·주차난은 상시 불만. "주차는 이중주차 각오해야 함"이라는 서술이 34년 차 구축 단지 공통 이슈로 가장 많이 반복된다. 다만 "작은평수 동 밀집구역은 주차난 심함 큰평수 쪽은 무난"이라는 서술처럼 평형·동 위치에 따라 체감 편차가 크다는 점도 함께 확인된다.

중학교 학군은 아쉽다는 평가가 우세. "분당 타지역 대비 딱 중학교 학군만 아쉽지만"이라는 서술이 반복되며, 배정교 야탑중에 대해서도 "학원가가 멀고 배정받는 야탑중은 호불호가 갈립니다"라는 의견이 있다. 다만 고등학교는 "고등은 어차피 고등은 분당학군내 희망과 추첨이니까 전혀 상관없구요"라는 상반된 인식도 존재해, 학교급에 따라 평가 축이 다르다는 점을 함께 밝혀둔다. 중·고등 학원가가 부족해 "중고등학교를 다니면서 서현, 수내쪽으로 학원을 다니더라구요"라는 이동 서사, 그리고 "초등학교 저학년까지는 살기좋은데... 고학년부터는 이사를 많이 가는것같아요"라는 체감도 확인된다.

녹물·누수 등 노후 배관 이슈. 다만 순수 부정 신호는 아니다. "배관을 교체해서 그런지 저는 녹물을 한번도 본 적이 없습니다"처럼 배관교체 여부에 따라 체감이 크게 갈리는 것으로 보인다. 층간누수의 경우 "윗윗층의 누수로 천장에 물이 상당히 많이 고이고... 석고보드까지 곰팡이가 잠식"처럼 수리비·책임 소재를 둘러싼 개별 분쟁 사례도 확인된다.

놀이터 흡연 문제 — 의견 충돌. 한 후기는 "가운데 있는 놀이터는 흡연구역 모든 사람들이 놀이터로 가서 흡연을 한다... 야탑초에도 연기가 솔솔 들어오고"라며 아동 간접흡연을 우려하지만, 같은 게시판 안에서 "과장이 너무 심함... 주간에는 흡연자 보기 힘듬"이라는 정반대 반박도 확인된다. 단지 내 담배꽁초에 대한 불만("단지 내에 담배 꽁초가 너무 많아요")도 별도로 존재한다.

여름철 매미 소음·구축 단지 특유의 벌레. "여름엔 매미지옥 특히 저층은 생활어려울정도"라는 서술처럼 저층에서 체감이 크다는 평가가 있고, 바퀴벌레 등 벌레 출현도 세대별로 편차가 크게 갈린다("바퀴벌레가 너무 많이 다니는 길목" vs "전 바퀴벌레 없던데").

비행기 소음·고도제한. 이 단지 특유의 신호로, "가징큰단점은 녹물과 매우낮고 자주 다니는 대형비행기다"라는 서술이 여러 해에 걸쳐 확인된다. 인근 활주로 영향권으로 추정되는 고도제한이 재건축 사업성과도 맞물려 있으며, 2025년 이후 고도제한 완화 관련 고시·기사가 이어지고 있다.

구축 단지의 구조적 제약. 다용도실 규격이 좁아 "장동코는 타워형 세탁기/건조기 설치가 안된다"는 후기가 있고, 세대별 관리비 편차("누구는 3천원. 누구는 70만원 내니까")에 대한 불만도 확인된다.

이 단지는 자매단지 동부와 동 번호가 혼재해 언급되는 경우가 많아, 급매캐치 데이터(코오롱 단독 집계)와 직접 대조 가능한 동만 선별했다.

84형(32평대)에서는 데이터와 체감이 대체로 일치한다. 프리미엄 1위인 117동에서는 "93년 초 입주하여 한집에서 계속 살고 있습니다"라는 장기거주 만족과 "32평 117동 12.8에 거래되었다"는 상대적 고가 실거래가 함께 확인된다. 반대로 프리미엄 최하위권(6위, +0.42%, 표본 얇음)인 101동에서는 "101동 외벽이 무슨 곰팡이핀 것처럼 거무튀튀하네요"라는 외관 관리 부실 체감이 확인돼 방향이 일치한다.

다만 흥미로운 근소 불일치도 있다. 한 입주민은 "로얄동은 116동 입니다"라고 꼽았는데, 데이터상 116동은 84형 프리미엄 2위(+3.53%)로 1위 117동(+3.92%)과는 0.39%p 차이에 불과하다. 두 동이 근소한 차이로 상위권에 함께 있다 보니, 입주민 통념과 데이터 판정이 완전히 어긋나지는 않지만 정확히 일치하지도 않는 셈이다.

59형·134형은 표본이 얇아 판정을 유보한다. 59형 1위 104동(+2.24%)에 대해서는 직접적인 선호 서술을 찾지 못했고, 2위 121동(+0.08%)은 조망을 두고 "121동은 뷰가 거의 없네요"와 "121동 뷰인데 굉장히 좋아요"라는 정반대 평가가 공존해, 근소한 프리미엄 차이와 부합하게 뚜렷한 선호로 모이지 않는 모습이다. 134형은 표본 자체가 얇아(각 동 n=11·9·7) 판정을 유보했다.

74형은 데이터와 체감이 모두 '무유의'로 일치한다. 급매캐치는 74형에서 동별 차이가 유의하지 않다고 판정했는데, 체감 역시 2위 118동에 대해 "탄천뷰가 좋습니다"는 긍정과 "주자차 좀 많이 빡셉니다"는 부정이 함께 나타나 어느 한 동이 뚜렷하게 우세하다고 보기 어렵다.

층 프리미엄 데이터에서는 1층이 가장 낮게(84형 -10.79%) 평가되는데, 이는 "여름 매미지옥 특히 저층은 생활어려울정도", 벌레·역류 우려 등 저층에 집중된 부정 체감과 방향이 일치한다.

자매단지 장미마을동부와는 "코오롱 15년 , 동부 2년 살고 있습니다 차이 있습니다"처럼 실거주자 사이에서도 별개로 인식되며, 인근 장미마을8단지현대(장미현대)와는 "구조가 장미현대보다는 안좋음. 하지만 초품아의 메리트가 더욱 큼"이라는 비교가 확인된다.

외부 임장 블로그(2026-08 게재) 한 편에서는 분당·여수지구 통합재건축 단지들을 투자 등급으로 비교하며, 이 단지를 탑마을6단지벽산·7단지경남보다는 높게(Tier 1), 이매촌11단지삼환·한솔마을6단지주공보다는 낮게, 청솔마을8단지대원·여수동센트럴타운보다는 자산 상승 여력 측면에서 높게 평가했다. 다만 이는 작성자 1인의 분석 틀에 근거한 서열화로, 단정적으로 받아들이기보다는 참고 수준으로 다루는 것이 맞다.

실거래·후기를 종합하면 이 단지는 야탑역 역세권을 포기할 수 없으면서 영유아~초등 자녀를 둔 실거주 수요에 특히 부합하는 것으로 보인다. 초품아·풍부한 버스망·탄천 자연환경이라는 강점이 반복 확인되기 때문이다. 반면 중·고등학생 자녀를 둔 가정이라면 학군·학원가 접근성을 별도로 따져볼 필요가 있고, 주차 여유를 중요하게 보는 실거주자라면 평형·동 위치에 따른 편차를 미리 확인하는 것이 좋다. 재건축 관련 논의는 2025~2026년에도 활발히 진행 중이나 아직 확정된 사업 단계는 아니므로, 투자 목적이라면 이 단지의 최신 정비사업 진행 상황을 별도로 확인하는 것을 권한다.

※ 본 글은 입주민 후기·입주민 후기 등 입주민·방문자 후기와 급매캐치 실거래 데이터를 종합한 참고 자료이며, 특정 동·타입·시점의 매수를 권유하는 내용이 아닙니다.