도시개발2단지 로얄동
같은 평형이라도 동에 따라 실거래가가 갈립니다. 비교할 수 있는 모든 평형의모든 동을 실거래로 학습한 프리미엄·순위와 함께 정리했습니다. 동별 편차가 작은 평형은 작다고 그대로 씁니다.
강서구 방화동 · 1993년 준공 · 2,547세대 · 2026년 9월 12일 재학습 기준
33형 — 동 2개 · 최고·최저 차이 3.1%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 218동이 중앙값보다 1.5% 높지만 추정 오차(±2.6%) 안이라 로얄동으로 확정하지 않습니다. 213동은 중앙값보다 1.5% 낮습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 218동실거래 23건장점 — 역 거리, 조경·공원뷰, 한강뷰, 학교 거리 · 아쉬운 점 — 주차, 상가·편의, 학교·상가 소음 · 비선호로 언급“저도218동에서 가면5-6분 소요되네요.신호등기다리고 그럼^^” — 방문자·일반
- 2위 213동실거래 185건장점 — 조경·공원뷰, 한강뷰, 조용, 층간소음 적음 · 아쉬운 점 — 주차, 층간소음“213동은 막힘없이 전망 뚫려있어서 시원하고 채광부자~!!” — 방문자·일반
비선호로 꼽는 218동은 1위입니다. 입주민 통념과 실거래가 엇갈립니다 — 218동은 비선호로 언급되지만 1위입니다.
타입 간 차이 0.00% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 44B | +0.00% | 191건 |
| 43A | +0.00% | 23건 |
층: 1층 -9.7% · 2층 -5.5% · 저층 -1.5% · 탑층 -2.5% (중층 0% 기준)
39형 — 동 3개 · 최고·최저 차이 2.2%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 214동도 중앙값보다 1.0% 높은 데 그쳐 동별 편차가 크지 않습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 214동실거래 77건장점 — 한강뷰, 학교 거리, 역 거리 · 아쉬운 점 — 주차“214동에 꽤 오래살았는데 복도에서 바라보는 한강뷰가 진짜 예술이에요.” — 방문자·일반
- 2위 215동실거래 109건“저희는 215동 고층인데 바퀴가 진짜 잊을만하면 보여서 미치겠어요...” — 방문자·일반
- 3위 216동실거래 77건장점 — 역 거리 · 아쉬운 점 — 주차“2단지가 217동 218동 주차구역이랑 213 214 215 216동 주차구역이랑 나뉘어져 있어서 더 빡센것 같아요.” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -8.0% · 2층 -4.5% · 저층 -1.8% · 탑층 -2.2% (중층 0% 기준)
49형 — 동 2개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 2개, 최고·최저 차이 1.1%).
입주민이 언급한 동
- 1위 218동실거래 64건장점 — 역 거리, 조경·공원뷰, 한강뷰, 학교 거리 · 아쉬운 점 — 주차, 상가·편의, 학교·상가 소음 · 비선호로 언급“저도218동에서 가면5-6분 소요되네요.신호등기다리고 그럼^^” — 방문자·일반
- 2위 217동실거래 120건장점 — 한강뷰, 조경·공원뷰, 상가·편의, 역 거리 · 아쉬운 점 — 주차, 층간소음, 역 거리, 도로·철도 소음“특히, 217동의 뷰는 너무 좋습니다.” — 입주민
비선호로 꼽는 218동은 1위입니다. 입주민 통념과 실거래가 엇갈립니다 — 218동은 비선호로 언급되지만 1위입니다.
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -11.0% · 2층 -5.8% · 저층 -1.8% · 탑층 -1.5% (중층 0% 기준)
어떻게 골랐나
네 조건을 모두 넘은 동만 로얄동으로 봅니다. 하나라도 빠지면 “동이 몇 개 없어서 전부 로얄” 같은 결과가 나옵니다.
- 같은 평형 동 계수의 중앙값보다 +1.5% 이상
- 표본 오차를 감안한 z ≥ 1.0 — 우연한 순위를 거릅니다
- 그 동의 실거래 5건 이상
- 순위가 상위 (동 개수 ÷ 3) 이내 — 전원 로얄을 구조적으로 막습니다
- 로얄타입은 표준오차가 없어 z 검정 없이 세 조건(중앙값 +1.5% · 실거래 5건 · 상위 타입 수 ÷ 3)으로 봅니다
편차가 작으면 작다고 말합니다
전국 (단지×평형) 조합의 72.6%는 동별 차이가 1.5%에도 못 미칩니다. 그런 평형은 “동별 편차가 크지 않다” 고 그대로 씁니다 — 차이가 없는데 있다고 하는 게 더 나쁩니다.
입주민은 어느 동을 꼽나
아래는 입주민 후기에서 정리한 내용입니다 (2026년 9월 기준). 위의 실거래 학습 결과와 다를 수 있고, 그 차이 자체가 참고가 됩니다 — 생활 편의로 선호되는 동과 실제로 값이 더 나가는 동이 늘 같지는 않습니다.
입주민들이 가장 많이 꼽는 로얄동은 217동이다. 한강뷰·남향·서남물공원 개방감이 이유다. 특히 1~5호 라인의 베란다 전망을 긍정하는 표현이 20건 이상 등장한다.
그러나 급매캐치 실거래 동 프리미엄(49형 기준)을 보면, 217동은 기준(0.0%)이고 218동이 +1.11%(n=61)로 더 높게 나타난다. 다만 49형은 동별 차이가 유의하지 않아 데이터상 로얄동 판정은 "없음"이다 — 즉 218동을 데이터 근거로 로얄동이라 단정할 수는 없다. 초등학교·어린이집이 바로 앞에 위치한 218동의 교육 편의성이 실거래 가격 신호로도 반영되고 있을 가능성은 있으나, 표본이 61건으로 단정적 결론을 내리기엔 제한적이다.
213동은 33형 기준동(n=187, 가장 많은 거래)으로 별도 프리미엄 없이 중립이다. 33형도 동별 차이가 유의하지 않아, 입주민의 남향 로얄 인식과 실거래 중립 사이에 큰 괴리는 없다.
층 프리미엄에서는 "저층·1층 피하라"는 입주민 통념이 실거래 데이터와 일치한다. 1층은 -7.84%~-10.84%, 저층은 -1.43%~-1.76%로 모든 평형에서 할인이 확인된다. 탑층은 오히려 全 평형에서 마이너스(-1.44%~-2.52%)로, 저층뿐 아니라 최상층도 중층 대비 할인되는 패턴이다.
타입 프리미엄은 33형만 값이 있다(43A +0.54%, n=23 · 44B 0%, n=194). 39형·49형은 구조 클러스터가 1개뿐이라 비교 대상이 없어 판정을 보류한다.
입주민 의견과 실거래 데이터 모두 descriptive 정보이며, 특정 동·층·호수의 가격 우위를 보장하지 않는다.