정릉힐스테이트3차 입주민 후기
성북구 정릉동 · 2008년 준공 · 522세대
2026년 9월 기준 작성
[제목] 정릉힐스테이트3차 입주민 후기 총정리 — 실거주 장단점 + 시세 데이터
안녕하세요! 오늘은 서울 성북구 정릉동에 위치한 정릉힐스테이트3차 아파트의 입주민 실거주 후기와 실거래 데이터를 종합 분석해 알려드립니다. 북한산 숲세권과 우이신설선 역세권의 매력을 지닌 정릉힐스테이트3차의 장단점부터 동별·층별 실거래 프리미엄 분석까지 한눈에 확인해 보세요!
정릉힐스테이트3차 단지 한눈에
- 단지명: 정릉힐스테이트3차 (현대건설 시공)
- 위치: 서울특별시 성북구 보국문로 116 (정릉동 1031)
- 입주일: 2008년 5월 (19년차 준신축급)
- 규모: 총 522세대 / 총 19개 동 / 최고 10층
- 용적률 / 건폐율: 179% / 23% (쾌적한 저밀도 단지)
- 평형 구성: 26평형(전용 59.98m², 222세대), 33평형(전용 84.97m², 200세대), 43평형(전용 114.78m², 100세대)
- 주차 대수: 세대당 약 1.2대 (지하주차장 보유)
지금 시세·데이터 (급매캐치 실거래 기준)
| 평형(전용) | 최근 실거래 | 누적 거래 | 연평균 상승률 3/7/10년 | 연 회전율 |
|---|---|---|---|---|
| 59형(60.0㎡) | 7.45억 · 2026-08-30 | 130건 | +4.42% / +6.23% / +7.28% | 5.41% |
| 84형(85.0㎡) | 8.90억 · 2026-08-25 | 95건 | +1.12% / +6.89% / +6.78% | 3.00% |
| 114형(114.8㎡) | 10.50억 · 2026-07-06 | 52건 | +10.13% / +4.16% / +5.54% | 5.00% |
현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):
- 59형 — C등급 1건(평균 gap +10.2%)
- 84형 — C등급 1건(평균 gap +9.0%) · D등급 1건(평균 gap +11.4%)
*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-15). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*
정릉힐스테이트3차 입주민이 꼽은 리얼 장점
입주민들과 실거주 방문객들이 한목소리로 꼽는 정릉힐스테이트3차의 3대 핵심 장점은 다음과 같습니다.
① 우이신설선 북한산보국문역 역세권 & 버스 종점 착석 출퇴근
입주민들은 단지 정문에서 도보 3~7분 거리에 북한산보국문역이 있어 2호선(신설동역), 6호선(보문역) 환승이 편리하다고 전합니다. 또한 정문 앞 버스 종점(110, 143, 162번 등)을 이용해 아침 출퇴근길에 종로, 왕십리, 강남 등 도심 방향 버스를 대부분 앉아서 이용할 수 있다는 정류장 접근성을 큰 강점으로 꼽습니다.
② 북한산 숲세권 & 맑은 공기와 정릉천 산책로
입주민 후기에 따르면, 북한산 국립공원이 도보 15분 거리에 위치하여 미세먼지가 적고 공기가 항상 맑다고 느낍니다. 계절마다 아름답게 바뀌는 단지 내 조경과 정문 앞 정릉천 산책로 덕분에 도심 안에서 고요한 리조트에 온 듯한 쾌적한 휴식을 누릴 수 있다는 평가가 많습니다.
③ 26평형 3Bay 구조 & 광폭 베란다·전실 보유
건축 평면 측면에서 26평형(전용 59m²)이 구축 아파트임에도 3Bay 방 3개 구조로 설계되어 공간 효율이 뛰어나다고 입주민들은 설명합니다. 넓은 전실과 광폭 베란다를 갖추고 있어 베란다 확장 인테리어 시 신축 못지않은 넓은 실내 공간을 확보할 수 있다는 점이 매력적입니다.
정릉힐스테이트3차 실거주 시 주의할 단점 & 충돌 포인트
① 단지 내외 가팔라 경사로 (언덕 지형)
북한산 자락에 위치한 지형적 특성상 단지 내외에 가파른 경사가 존재합니다. 오르막길 보행 시 체력적 부담이 있을 수 있으며, 초등 저학년 자녀나 보행이 불편한 어르신의 경우 이동에 주의가 필요하다는 지적이 있습니다.
② 주변 대형 상권 및 인프라 부재
단지 내 대형마트나 대규모 커뮤니티 시설이 없어 장을 볼 때 인근 정릉시장을 이용하거나 버스를 타고 길음뉴타운 대형마트/백화점으로 이동해야 하는 상권 이용상의 주체성이 요구됩니다.
③ 층간소음 체감 차이 & 초등 통학 환경 (충돌 포인트)
- 층간소음: 단지가 한적하고 매우 조용하다는 후기가 많으나, 일부 동·층간에는 층간소음 문의나 불만이 제기되어 위아래 이웃 가구에 따른 체감 차이가 나타납니다.
- 초등 통학: 배정 학교인 정릉초등학교(도보 11분) 통학 시 언덕길로 인해 고학년은 자율 통학이 가능하나, 저학년의 경우 부모 동행이나 셔틀버스를 활용하는 경우가 많습니다.
정릉힐스테이트3차 로얄동·로얄타입 — 입주민 선호 vs 실거래 데이터
59형 — 동 8개 · 로얄동 1개
동 8개 중 1개가 로얄동 — 302동. 가장 높은 302동은 가장 낮은 314동보다 2.8% 높습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 302동실거래 27건장점 — 주차, 역 거리, 조용, 프라이버시·시선 · 입주민이 로얄동으로 꼽음“302동이 로얄동임” — 방문자·일반
- 2위 301동실거래 34건장점 — 일조·향, 역 거리, 경사·접근, 프라이버시·시선“301동부터 306동까지가 편한 것 같아요~^^” — 방문자·일반
- 3위 303동실거래 12건 · 표본 적음장점 — 역 거리 · 아쉬운 점 — 주차“특히 303동과 304동은 지하철역과 버스정류장이 가깝고 동선이 편리해 더욱 좋은 위치입니다.” — 방문자·일반
- 6위 305동실거래 12건 · 표본 적음장점 — 역 거리“북한산보문국역(우이신설선)에서 1분 거리에 있는 아파트입니다.” — 블로그
- 8위 314동실거래 9건 · 표본 적음장점 — 주차“314동 10층입니다.” — 방문자·일반
입주민이 로얄동으로 꼽는 302동은 이 평형 1위(로얄동)입니다. 입주민 통념과 실거래가 일치합니다.
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -2.9% · 2층 -2.6% · 저층 -1.6% · 탑층 -1.0% (중층 0% 기준)
84형 — 동 8개 · 로얄동 1개
동 8개 중 1개가 로얄동 — 304동. 가장 높은 304동은 가장 낮은 316동보다 4.6% 높습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 304동실거래 9건 · 표본 적음장점 — 역 거리“특히 303동과 304동은 지하철역과 버스정류장이 가깝고 동선이 편리해 더욱 좋은 위치입니다.” — 방문자·일반
- 2위 306동실거래 9건 · 표본 적음장점 — 경사·접근“301동부터 306동까지가 편한 것 같아요~^^” — 방문자·일반
- 7위 309동실거래 7건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰“조경도 잘 되어있고 특히 309동옆으로는 산책하기 좋은 북한산둘레길도 이어져 있어 넘 좋네요” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -3.1% · 2층 -3.9% · 저층 -1.0% · 탑층 -0.7% (중층 0% 기준)
114형 — 동 5개 · 최고·최저 차이 2.7%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 304동도 중앙값보다 0.6% 높은 데 그쳐 동별 편차가 크지 않습니다. 313·315동은 중앙값보다 1.8% 이상 낮습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 304동실거래 8건 · 표본 적음장점 — 역 거리“특히 303동과 304동은 지하철역과 버스정류장이 가깝고 동선이 편리해 더욱 좋은 위치입니다.” — 방문자·일반
- 2위 306동실거래 11건 · 표본 적음장점 — 경사·접근“301동부터 306동까지가 편한 것 같아요~^^” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -6.0% · 2층 -4.9% · 저층 -1.8% · 탑층 -1.3% (중층 0% 기준)
입주민 통념 서술 (2026년 9월 기준 작성)
급매캐치 시세 정량 데이터와 입주민 선호도를 대조해 본 결과, 입주민 통념과 실거래 프리미엄이 일치하는 경향이 관측되었습니다.
- 역·버스 직주접근 전면동: 대중교통 이용이 가장 편리한 정문 앞 302동(+2.96%, n=27)이 59형 동 프리미엄 1위이며 데이터상 로얄동으로 판정됩니다. 301동(+1.85%, n=34)이 2위로 뒤를 잇습니다. 84형에서도 정문 접근성이 우수한 304동(+4.61%, n=9)이 최상위 시세를 형성하며 데이터상 로얄동으로 판정되지만, 표본이 9건으로 얇아 참고용입니다.
- 114형 조망 라인: 304동(+2.72%, n=9)·306동(+2.17%, n=11)이 114형에서도 상위권이지만, 이 평형은 동별 차이가 유의하지 않아 데이터상 로얄동으로 명시할 수 없습니다.
- 층수 프리미엄: 중층(0.00%) 대비 1층(-2.94%~-4.21%)과 2층(-2.66%~-4.85%)의 실거래 시세 감가가 정량적으로 확인되어, 로얄층 선호 흐름이 가격에 그대로 반영되어 있습니다.
타입 프리미엄은 세 평형 모두 구조 클러스터가 1개뿐이라 비교 대상이 없어 판정을 보류합니다.
정릉힐스테이트3차 함께 비교되는 인근 단지
- 정릉e편한세상1차: 정릉힐스테이트3차는 e편한세상1차 대비 준신축 연식(2008년식)과 낮은 용적률(179%), 26평형 3Bay/전실 평면 우위로 시세 상승 프리미엄을 형성하고 있습니다.
- 정릉풍림아이원: 1,971세대 대단지이자 초품아인 풍림아이원에 비해 정릉힐스테이트3차는 세대수는 적지만 지대가 상대적으로 낮고 북한산보국문역 접근성이 훨씬 수월하다는 차별점이 있습니다.
- 길음뉴타운: 길음뉴타운의 풍부한 학원가와 대형 상권 인프라를 가깝게 공유하면서도, 상대적으로 합리적인 6~8억원대 거주 비용으로 쾌적한 주거 공간을 누릴 수 있는 대체 단지로 꼽힙니다.
정릉힐스테이트3차 어떤 분에게 추천할 만할까?
- 추천 대상:
- 종로·왕십리·강남 등으로 출퇴근하며 버스 착석 출퇴근 및 경전철 역세권 혜택을 원하시는 분
- 북한산 숲세권의 맑은 공기와 한적하고 쾌적한 주거환경을 선호하시는 분
- 6~8억원대 가격대에서 전실과 베란다 확장이 용이한 3Bay 넓은 20~30평대 준신축 아파트를 찾으시는 분
- 고려 사항:
- 가파른 언덕 경사 지형 보행 여건과 단지 인근 대형마트 부재에 따른 라이프스타일 적응 여부를 사전에 점검해 보시길 권장합니다.
※ 본 리포트는 입주민 공개 리뷰와 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 작성된 순수 정보성 게시물이며, 특정 매물에 대한 매수·매도 추천이나 감정평가 목적을 포함하지 않습니다.