북한산현대힐스테이트3차 입주민 후기
은평구 불광동 · 2010년 준공 · 1,185세대
2026년 9월 기준 작성
[제목] 북한산현대힐스테이트3차 입주민 후기 총정리 — 실거주 장단점 + 시세 데이터 (은평구 불광동 독바위역)
은평구 불광동, 6호선 독바위역을 바로 끼고 있는 북한산현대힐스테이트3차. 실입주를 고민하는 분들을 위해 공개된 입주민 후기(2024년 12월 이전), 그리고 급매캐치 실거래 데이터를 함께 정리했습니다. 아래 후기는 모두 입주민/방문자가 이렇게 말한다는 출처 귀속 요약이며, 숫자는 실거래 기반 descriptive 값입니다.
북한산현대힐스테이트3차 한눈에
- 위치: 서울특별시 은평구 불광동 (6호선 독바위역)
- 준공: 2010년 8월 · 총 1,185세대 · 19개동 · 세대당 주차 약 1.2대(1,426대)
- 평형 구성: 59㎡(24평)·84㎡(34평) 중심 + 115㎡·129㎡ 등
- 성격: 북한산 자락 숲세권 + 초역세권 + 커뮤니티(수영장 포함)를 갖춘 대단지
지금 시세·데이터 (급매캐치 실거래 기준)
| 평형(전용) | 최근 실거래 | 누적 거래 | 연평균 상승률 3/7/10년 | 연 회전율 |
|---|---|---|---|---|
| 59형(60.0㎡) | 9.67억 · 2026-09-12 | 344건 | +9.67% / +6.77% / +7.96% | 5.60% |
| 84형(85.0㎡) | 10.50억 · 2026-09-05 | 214건 | +8.15% / +6.18% / +7.26% | 2.51% |
| 115형(115.4㎡) | 10.50억 · 2026-06-09 | 36건 | +3.07% / +4.31% / +5.47% | 3.49% |
| 129형(129.5㎡) | 10.80억 · 2024-11-16 | 9건 | — / — / — | 3.70% |
현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):
- 115형 — B등급 1건(평균 gap +6.4%) · C등급 1건(평균 gap +8.8%)
- 59형 — C등급 2건(평균 gap +9.5%) · D등급 3건(평균 gap +15.7%)
- 84형 — A등급 5건(평균 gap +5.1%) · B등급 6건(평균 gap +8.1%) · S등급 1건(평균 gap -0.6%)
*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-15). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*
입주민이 꼽은 장점
입주민들이 가장 자주, 여러 출처에서 공통으로 말하는 강점입니다.
- 북한산 병풍뷰와 맑은 공기 — "거실에서 매일 그림 같은 산 전경", 공기청정기 없이 사시사철 창문을 연다고 말합니다. 이 단지 만족도의 핵심입니다.
- 절간 같은 정숙 — 단지 안 유일한 소음은 놀이터 아이들 수준이라는 표현이 반복됩니다.
- 6호선 독바위역 초역세권 — 앞동·정문 기준 도보 1~3분, 상가에서 역까지 평지 40m. 순환선 끝자락이라 아침엔 앉아서 출근한다는 후기도 많습니다. 버스(7720·7734·마을버스)로 불광역·신촌·연세대 방면, 자차로는 구기·자하문터널을 통해 광화문 20분·상암 직주근접이라고 합니다.
- 초품아 + 육아 환경 — 혁신학교인 수리초등학교가 도보 1분. 초등학교를 품고 있어 마음이 놓인다, 단지내 어린이집 2곳과 유치원 차량으로 영유아~초등 가구 유입이 활발합니다.
- 커뮤니티와 주차 — 은평구에서 드문 수영장 커뮤니티(헬스·골프연습장·요가 포함)를 저렴하게 이용하고, 주차도 넉넉하다고 평가합니다.
단점·주의할 점
좋은 이야기만큼 마찰 요인도 분명합니다(입주민 언급 기준).
- 단지 경사·언덕 — 뒷동으로 갈수록 오르막이 있어 유모차·갓난아기·노약자·자전거엔 부담, "20도 안팎 경사"라는 후기가 많습니다. 반대로 "운동 삼아 다니면 괜찮다", "그 경사가 곧 북한산 뷰"라는 감내 의견도 공존합니다.
- 엘리베이터 부재 → 설치 추진 중 — 윗동은 정문에서 도보 7분가량. 단지내 엘리베이터 설치가 투표·재원(장기수선충당금) 안건으로 추진 중이나, 아직 완료 전이라 현재는 불편 요인입니다.
- 생활 인프라 부족 — 대형마트·병원·맛집은 불광·연신내로 나가야 한다, "홈플러스 익스프레스 정도"라는 평이 많습니다. 다만 이마트·롯데몰·스타필드가 차로 10분이라 자차가 있으면 대체 가능하다는 반론도 있습니다.
- 중·고 학군과 학원가 — 초등까지는 만족도가 높지만, 중등은 학군 욕심 없다면 만족, 초·중·고 학원이 주변에 거의 없다는 질문이 반복됩니다. 사교육 동선은 강점이 아닙니다.
- 기타 — 겨울 체감 온도가 1~2도 낮아 춥다는 후기, 여름 러브버그·송화가루 등 자연 인접 부산물 언급이 있습니다.
입주민 선호 vs 데이터
59형 — 동 10개 · 로얄동 1개
동 10개 중 1개가 로얄동 — 3104동. 가장 높은 3104동은 가장 낮은 3301동보다 3.3% 높습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 3104동실거래 7건 · 표본 적음장점 — 역 거리, 상가·편의 · 아쉬운 점 — 역 거리“독바위역 지하철이 가까운 것은 좋으나 불광역을 가려면 한바퀴 돌아와야하는 점이 불편했지요.” — 방문자·일반
- 3위 3101동실거래 42건장점 — 조경·공원뷰, 학교 거리“입구동이며 앞,뒤 전망이 확 트여 밝고 깨끗합니다! 수리초가 가까워 인기가 많은 동입니다^^” — 블로그
- 4위 3205동실거래 39건장점 — 일조·향, 조경·공원뷰“확장형으로 나왔으며, 남향이라 채광과 전망 모두 매우 좋습니다!” — 블로그
- 5위 3203동실거래 17건장점 — 조용, 주차“주변은 거의 아파트와 주택이라 조용한 편이고 단지 내에 편의시설들이 입주하고 있습니다.” — 블로그
- 6위 3302동실거래 52건장점 — 조경·공원뷰 · 아쉬운 점 — 조경·공원뷰“3302동이 북한산뷰가 좋음 단 24b 타입은 205동에 가려져 앞쪽뷰 답답함” — 방문자·일반
- 7위 3102동실거래 48건장점 — 시티뷰, 역 거리, 상가·편의 · 아쉬운 점 — 역 거리“불광 nc까지 보이는 확 트인뷰 때문에 집에 오신 분들이 집이 넓어 보인다고 하네요” — 방문자·일반
- 8위 3204동실거래 17건장점 — 조용, 주차, 역 거리, 조경·공원뷰“주변은 거의 아파트와 주택이라 조용한 편이고 단지 내에 편의시설들이 입주하고 있습니다.” — 블로그
타입 간 차이 0.43% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 79A/79B/79A1 | +0.43% | 326건 |
| 78 | +0.00% | 13건 |
층: 1층 -6.2% · 2층 -3.9% · 저층 -1.2% · 탑층 2.1% (중층 0% 기준)
84형 — 동 11개 · 로얄동 2개
동 11개 중 2개가 로얄동 — 3201·3203동. 가장 높은 3201동은 가장 낮은 3402동보다 4.8% 높습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 3201동실거래 8건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰“3201동은 완벽한 북한산뷰가 나오는 유일한 동이고” — 방문자·일반
- 2위 3203동실거래 18건장점 — 조용, 주차“주변은 거의 아파트와 주택이라 조용한 편이고 단지 내에 편의시설들이 입주하고 있습니다.” — 블로그
- 3위 3202동실거래 14건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰, 시티뷰“3202동은 북한산뷰와 시내뷰가 막힘없이 나오는 유일한 동입니다.” — 방문자·일반
- 4위 3204동실거래 19건장점 — 조용, 주차, 역 거리, 조경·공원뷰“주변은 거의 아파트와 주택이라 조용한 편이고 단지 내에 편의시설들이 입주하고 있습니다.” — 블로그
- 5위 3205동실거래 13건 · 표본 적음장점 — 일조·향, 조경·공원뷰“확장형으로 나왔으며, 남향이라 채광과 전망 모두 매우 좋습니다!” — 블로그
타입 간 차이 0.82% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 110A/110A1 | +0.82% | 117건 |
| 111B | +0.35% | 19건 |
| 111C | +0.00% | 74건 |
층: 1층 -8.7% · 2층 -3.9% · 저층 -1.6% · 탑층 2.5% (중층 0% 기준)
115형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.5%).
입주민이 언급한 동
- 1위 3202동실거래 9건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰, 시티뷰“3202동은 북한산뷰와 시내뷰가 막힘없이 나오는 유일한 동입니다.” — 방문자·일반
- 3위 3403동실거래 9건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰“3403동도 보입니다” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -4.4% · 2층 -4.0% · 저층 -2.2% · 탑층 -1.3% (중층 0% 기준)
입주민 통념 서술 (2026년 9월 기준 작성)
- 층: 입주민은 탑층(복층·테라스·북한산 뷰) 선호, 저층·1층 비선호(싸게 거래)라고 말하는데, 급매캐치 실거래에서도 큰 방향은 일치하지만 평형별로 갈립니다 — 탑층 프리미엄은 59형 +2.29%·84형 +2.06%로 양(+)이지만, 115형 -1.17%·129형 -1.76%(표본 극히 적음)에서는 오히려 중층보다 낮습니다. 1층은 59형 -6.08%·84형 -8.62%·115형 -4.71%로 전 평형에서 뚜렷하게 낮습니다.
- 동: 앞동은 역·수리초·평지라 편하고, 뒷동은 경사가 심하다는 통념은 뒷동군(84형 3401동 +1.17%·3402동 0.0%, 계수 최하위권)과 큰 방향이 맞습니다. 데이터상 로얄동은 59형 3104동(+3.32%, n=8)과 84형 3201동(+4.85%, n=8)·3202동(+3.53%, n=14)으로 판정됩니다. 다만 개별 동은 표본이 얇고 반례(3304동 +1.43%, 양수)가 있어, 이들 외 다른 동을 "로얄"이라 단정할 데이터 근거는 부족합니다(동군 방향만 참고).
- 타입(구조): 입주민이 특정 타입의 우열을 명시하지 않아, 실거래와 대조할 근거가 부족합니다(판정 보류). 다만 데이터 자체는 존재합니다 — 59형 79A/79B/79A1 +0.40%·78타입 0.0%(최저), 84형 110A/110A1 +0.82%·111B +0.20%·111C 0.0%(최저).
함께 비교되는 단지 (단정 없이)
후기에 자주 함께 등장하는 단지입니다. 우열 판단이 아니라 언급 맥락만 옮깁니다.
- 북한산힐스테이트7차 — 같은 브랜드 인접 단지로 연신내역 호재를 받아 3차보다 거래가가 높게 형성됐다는 언급.
- 불광 롯데캐슬 — 24평 매수를 저울질할 때 함께 비교되는 단지.
- 삼성래미안(불광) — 3차가 상대적으로 저가라는 "저평가" 담론에서 자주 등장(전망성 성격이라 참고만).
- 불광1구역 푸르지오·대조1구역 메디알레·갈현1구역 시그니처캐슬 — 단지 인근 재개발/신축 분양으로, 주변 정비 진행 여부가 함께 회자됩니다.
어떤 분에게 맞을까
- 잘 맞을 수 있는 분: 6호선(연신내·DMC·공덕·상암) 직주근접 직장인, 조용함·공기·북한산 조망을 중시하는 분, 영유아~초등 자녀를 둔 가구, 커뮤니티(수영장)를 활용할 분.
- 신중히 볼 분: 무릎·유모차·노약자 동반으로 경사가 부담인 가구(엘리베이터 설치 진행 상황 확인 권장), 도보권 대형 상권·중고 학원가를 중시하는 분.
※ 본 글은 입주민·방문자 후기와 실거래 데이터를 정리한 참고 자료이며, 매수 권유나 적정가 판단이 아닙니다. 실제 계약 전에는 현장 임장과 최신 실거래·매물을 직접 확인하시기 바랍니다. 검증이 어려운 시세 전망성 주장은 본문에서 다루지 않았습니다.