북한산힐스테이트7차 입주민 후기
은평구 불광동 · 2011년 준공 · 882세대
2026년 9월 기준 작성
[제목] 북한산힐스테이트7차 입주민 후기 총정리 — 연신내역 숲세권 아파트 실거주 장단점 + 시세 데이터
서울 은평구 불광동 북한산힐스테이트7차 를 놓고 실제 입주민·임장객이 남긴 후기 400여 건과 국토부 실거래 데이터를 함께 정리했습니다. 홍보성 문구는 걷어내고, 여러 사람이 공통으로 말하는 부분과 서로 엇갈리는 부분을 구분해 담았습니다.
북한산힐스테이트7차 한눈에
- 위치: 서울 은평구 불광동 643 (통일로 796), 연신내역·불광역 사이
- 준공/규모: 2011년 7월 · 현대건설 · 15개동 · 882세대(임대 포함 약 1,070세대)
- 평형: 전용 59㎡(24평) · 84㎡(33평, 국민평형) · 114㎡(42평) · 168㎡(50·51평)
- 입지 키워드: 연신내·불광 더블역세권(3·6호선) + GTX-A 예정, 불광근린공원·북한산 둘레길 직결 숲세권, 넉넉한 주차
지금 시세·데이터 (급매캐치 실거래 기준)
| 평형(전용) | 최근 실거래 | 누적 거래 | 연평균 상승률 3/7/10년 | 연 회전율 |
|---|---|---|---|---|
| 59형(60.0㎡) | 10.90억 · 2026-05-30 | 86건 | +7.72% / +5.75% / +8.22% | 4.22% |
| 84형(84.9㎡) | 12.30억 · 2026-08-03 | 186건 | +7.13% / +6.26% / +7.91% | 2.33% |
| 114형(115.0㎡) | 15.60억 · 2026-06-22 | 46건 | +7.66% / +8.17% / +9.25% | 1.36% |
| 141형(142.0㎡) | 12.00억 · 2026-05-09 | 25건 | — / — / — | 0.00% |
현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):
- 114형 — A등급 5건(평균 gap +2.7%) · B등급 9건(평균 gap +6.4%) · C등급 2건(평균 gap +10.6%) · D등급 1건(평균 gap +13.5%) · S등급 1건(평균 gap -3.2%)
- 141형 — A등급 1건(평균 gap +4.2%) · C등급 2건(평균 gap +10.3%) · D등급 4건(평균 gap +25.2%) · S등급 4건(평균 gap -1.7%)
- 59형 — A등급 1건(평균 gap +4.8%) · B등급 1건(평균 gap +6.7%) · C등급 2건(평균 gap +8.7%) · D등급 1건(평균 gap +20.9%)
- 84형 — B등급 2건(평균 gap +6.0%) · C등급 4건(평균 gap +10.5%) · D등급 8건(평균 gap +13.8%) · S등급 4건(평균 gap +2.4%)
*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-15). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*
북한산힐스테이트7차 입주민이 꼽은 장점 (강도순)
입주민들은 다음을 특히 많이 말합니다.
- 교통이 가장 큰 강점. 입주민들은 불광·연신내 두 역을 다 걸어서 쓸 수 있고, 단지 앞 중앙차로 버스정류장에서 강남·종로·서울역·공항버스까지 한 번에 간다고 말합니다. GTX-A 연신내역이 더해지면 트리플역세권이 된다는 기대도 큽니다(교통 개선 기대이며 개통 시점·소요시간은 확정 정보 아님).
- 대로변인데도 조용한 숲세권. 단지 안으로 들어오면 도로 소음이 거의 안 들리고 새·개구리 소리가 들린다, 불광근린공원·북한산 둘레길이 바로 연결돼 산책이 좋다는 후기가 반복됩니다. 사계절 벚꽃·단풍 조경도 자주 언급됩니다.
- 주차가 넉넉. 세대당 두 대도 가능할 만큼 여유롭다는 평이 많습니다.
- 관리와 자재. 경비·청소가 꼼꼼하고 출입통제가 잘돼 있다, 연식 대비 자재가 고급이고 주방·거실이 넓게 빠졌다는 만족이 이어집니다.
- 영유아 육아 환경. 단지 내 국공립·민간 어린이집, 정문 앞 유치원, 셔틀 다수로 신혼~초등 저학년까지는 살기 좋다는 평.
북한산힐스테이트7차 단점·주의할 점 (충돌 의견 포함)
- 초등학교가 멉니다(가장 자주 나오는 약점). 은혜초가 폐교된 뒤 불광초까지 도보 10~15분, 통학로에 신호등 없는 찻길이 있어 "저학년 등하교가 불안하다"는 지적이 임장객·입주민 모두에게서 나옵니다.
- 언덕/경사: "정문 오르막이 가파르다"는 의견과 상가·지하주차장 엘베로 다니면 평지처럼 편하다는 의견이 갈립니다. 노약자·유모차에게는 부담이라는 쪽이 있습니다.
- 층간소음: 위층에 아이가 있어도 조용하다는 후기와 "있다/심하다"는 후기가 함께 있습니다. 동·세대 편차로 보입니다(있다는 쪽이 다소 많음).
- 자차 통근: 통일로 정체가 심해 자차 출퇴근은 비추, 출근시간 버스는 만차라는 소수의 일관된 지적.
- 10년차 노후 신호: 보일러·물샘·결로 등이 슬슬 나타나고, 외벽 도색을 바라는 목소리가 있습니다.
- 도보권 상권: 단지 상가는 학원·부동산·공실 위주고 대형마트가 없어, 롯데몰·스타필드·NC는 차량으로 가야 한다는 아쉬움.
- 참고로 저층은 놀이터 소음·벌레·결로가 있어 로열층 이상을 권한다는 실거주 팁도 반복됩니다.
(집값 상승 전망·신고가 축하 류의 게시물이 많지만, 검증이 어려운 전망성 주장은 본문에서 다루지 않았습니다.)
북한산힐스테이트7차 로얄동·로얄타입 — 입주민 선호 vs 실거래 데이터
59형 — 동 6개 · 최고·최저 차이 2.1%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 109동도 중앙값보다 1.2% 높은 데 그쳐 동별 편차가 크지 않습니다.
입주민이 언급한 동
- 4위 110동실거래 10건 · 표본 적음장점 — 일조·향“110동이 b타입이고 남서향인걸로 알고 있습니다.” — 방문자·일반
- 6위 104동실거래 8건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰, 역 거리“104동 쪽 주차장 엘베 이용하면 연신내역까지 4분컷 가능합니다” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -6.8% · 2층 -4.3% · 저층 -1.5% · 탑층 -1.8% (중층 0% 기준)
84형 — 동 11개 · 로얄동 1개
동 11개 중 1개가 로얄동 — 106동. 가장 높은 106동은 가장 낮은 110동보다 3.2% 높습니다.
입주민이 언급한 동
- 2위 105동실거래 14건 · 표본 적음장점 — 역 거리, 일조·향 · 입주민이 로얄동으로 꼽음“해당 물건은 단지 입구동인 105동, 로얄동 10층 물건이다.” — 블로그
- 4위 101동실거래 27건장점 — 구조(판상·타워)“북한산힐스테이트7차 33평은 구조 정말 잘나왔네요^^” — 블로그
- 8위 104동실거래 24건장점 — 조경·공원뷰, 역 거리“104동 쪽 주차장 엘베 이용하면 연신내역까지 4분컷 가능합니다” — 방문자·일반
- 11위 110동실거래 16건장점 — 일조·향“110동이 b타입이고 남서향인걸로 알고 있습니다.” — 방문자·일반
입주민이 로얄동으로 꼽는 105동은 이 평형 2위입니다. 입주민 통념과 실거래가 일치합니다.
타입 간 차이 1.97% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 111D | +1.97% | 8건 |
| 109A | +1.63% | 84건 |
| 110B | +0.64% | 47건 |
| 109E | +0.19% | 8건 |
| 110C | +0.00% | 38건 |
층: 1층 -8.9% · 2층 -5.0% · 저층 -2.2% · 탑층 1.7% (중층 0% 기준)
114형 — 동 5개 · 최고·최저 차이 2.4%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 105동도 중앙값보다 0.9% 높은 데 그쳐 동별 편차가 크지 않습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 105동실거래 15건장점 — 역 거리, 일조·향 · 입주민이 로얄동으로 꼽음“해당 물건은 단지 입구동인 105동, 로얄동 10층 물건이다.” — 블로그
입주민이 로얄동으로 꼽는 105동은 이 평형 1위입니다. 입주민 통념과 실거래가 일치합니다.
타입 간 차이 0.95% — 뚜렷한 타입 선호 근거는 약합니다.
| 타입 | 프리미엄 | 표본 |
|---|---|---|
| 140A | +0.95% | 35건 |
| 140B | +0.00% | 11건 |
층: 1층 -7.8% · 2층 -2.9% · 저층 -1.9% · 탑층 -1.8% (중층 0% 기준)
141형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.2%).
입주민이 언급한 동
- 2위 115동실거래 8건 · 표본 적음장점 — 역 거리 · 아쉬운 점 — 경사·접근“연신내역에 살짝 더 가까운 느낌” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -9.5% · 2층 -5.3% · 저층 -1.7% · 탑층 -2.0% (중층 0% 기준)
입주민 통념 서술 (2026년 9월 기준 작성)
입주민들은 대체로 이렇게 말합니다: 앞동(101~106)은 역·버스·상가가 가깝고, 뒷동(109~115)은 조용하고 공기·북한산 조망이 좋지만 역까지 12~15분 걸린다. 남향·정남향 채광을 선호하고, 저층은 피하고 로열층·탑층을 선호한다.
이를 급매캐치 실거래 프리미엄(hedonic 추정치, 표본 동반)과 방향만 대조하면:
- 동(84형): 106동이 가장 높고(+3.19%, n=27) 데이터상 유일한 로얄동입니다. 105동(+2.66%, n=14)이 그 다음이며, 앞동 계열(101·105·106)이 대체로 ref 이상으로 입주민의 "앞 동을 좀 더 찾는다"와 방향이 맞습니다. 다만 뒷동(109·111·112)은 일괄적으로 낮지 않습니다 — 112동은 +2.19%(n=4 ⚠표본얇음)로 오히려 3위권이고, 실제 최하위(0.0%, 앵커)는 110동입니다. 114동도 +1.28%(n=10)로 9위권에 그쳐, '앞동 상위권만큼 높다'는 설명은 더 이상 맞지 않습니다. 매물글이 '로열동'으로 부르는 105동은 여전히 상위권(2위)입니다.
- 층: 1층→2층→저층→중층으로 올라갈수록 프리미엄이 오르는 방향은 전 평형 공통입니다. "저층 피하고 로열층 선호"와 일치합니다. 다만 탑층은 평형마다 갈립니다 — 84형(33평)은 +1.79%로 플러스지만, 59형(25평)은 -1.72%(표본 1건, 참고용), 114형·141형도 각각 -1.83%·-1.94%로 마이너스라, '탑층이 항상 플러스'라고 단정하기는 어렵습니다.
- 남향: 급매캐치에는 향(orientation)별 수치가 없어 실거래로 방향을 확인하기 어렵습니다(판정 보류).
- 로얄타입: 84형은 111D(+2.17%)가 가장 높고 110C(0.0%, 최저)이며, 114형은 140A(+1.04%)가 140B(0.0%, 최저)보다 높습니다. 59형·141형은 구조 클러스터가 1개뿐이라 판정을 보류합니다.
(coef 는 hedonic 추정치이며, 매물 개별 가치를 단정하는 값이 아닙니다.)
북한산힐스테이트7차와 함께 비교되는 단지
- 북한산힐스테이트3차(같은 불광동, 별개 단지): 임장 후기에서 "7차 단지 느낌이 더 좋다"는 언급.
- 힐스테이트 메디알레(대조1 신축, 2026-10 입주 예정): 7차는 역 근접·주차·대형평수가 강점, 메디알레는 신축·세대수가 강점으로 장단이 갈린다는 시각.
- 불광롯데캐슬: 초등·역 거리는 롯데캐슬, 분위기·세대수·상품성은 힐스라는 비교.
- 녹번·홍제 3호선 신축: 신축 상승세와 비교되며 "힐스7차가 이 동네 대장"이라는 의견과 "녹번을 따라가야"라는 의견이 공존.
- 대조1·갈현1·불광5 재개발, 미성 재건축: 주변 정비가 진행되면 함께 좋아질 것이라는 기대 맥락.
(단지 비교는 게시물에 등장한 언급을 정리한 것으로, 우열을 단정하지 않습니다.)
어떤 분에게 맞을까
정리하면, 북한산힐스테이트7차는 대중교통 위주 통근과 조용한 숲세권·넉넉한 주차·관리를 중시하는 분들의 만족도가 높게 나타납니다. 반면 어린 초등 자녀의 도보 통학, 자차 통근, 평지 접근성, 최신 신축 컨디션을 우선한다면 초등학교 거리·경사·통일로 정체·10년차 노후를 함께 따져볼 필요가 있습니다. 앞동/뒷동, 층, 향에 따라 체감이 달라지므로 밤낮으로 직접 둘러보는 것을 여러 입주민이 권합니다.
본 글은 공개 커뮤니티·블로그 후기와 국토부 실거래 데이터를 정리한 참고 자료입니다. 특정 매수·매도 판단이나 적정가·감정 결과를 제공하지 않으며, 실제 결정은 개별 확인과 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.