버들치마을성복힐스테이트2차 입주민 후기

경기도 용인시 수지구 성복동 759(성복1로164번길 13)에 위치한 버들치마을성복힐스테이트2차는 현대건설이 2010년 6월에 준공한 689세대(총 10개동, 최고 20층) 규모의 정통 중대형 고급 주거 단지입니다. 공급면적 119㎡(36평)부터 222㎡(67평)까지 여유로운 중대형 평형으로만 구성되어 있습니다.

광교산 자락과 1급수 성복천을 품은 숲세권 단지이면서도, 성복동 내에서 매우 희소한 경사 3% 미만의 완전 평지 지형과 세대당 2.1대에 달하는 압도적인 주차장(총 1,447대)을 갖추고 있어 입주민들의 실거주 만족도가 용인 수지구 전체에서도 손꼽히는 명품 주거지로 평가받고 있습니다.

① 성복동 내 독보적인 경사 3% 미만 완전 평지 지형

입주민들이 공통적으로 가장 먼저 꼽는 단지의 장점은 바로 평지 지형입니다. 광교산 구릉지에 발달한 성복동 일대 아파트들은 대부분 가파른 언덕이나 단차를 끼고 있어 보행 시 불편함이 적지 않습니다. 하지만 성복힐스테이트2차는 단지 전체가 경사도 3% 미만의 완벽한 평지로 조성되어 있어, 유모차를 끄는 어린 자녀 가구나 노약자분들이 단지 안팎을 산책하고 이동하기에 더없이 쾌적합니다.

현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):

• 126형 — A등급 3건(평균 gap +1.0%) · B등급 3건(평균 gap +4.4%) · C등급 1건(평균 gap +9.9%) · D등급 1건(평균 gap +17.3%)
• 137형 — A등급 1건(평균 gap +2.5%) · C등급 2건(평균 gap +10.6%) · D등급 4건(평균 gap +26.5%)
• 153형 — B등급 1건(평균 gap +6.5%) · C등급 2건(평균 gap +9.9%) · D등급 15건(평균 gap +22.7%)
• 167형 — A등급 1건(평균 gap +0.8%) · B등급 1건(평균 gap +5.4%) · C등급 4건(평균 gap +11.7%) · D등급 8건(평균 gap +21.2%)
• 194형 — D등급 2건(평균 gap +21.8%)
• 95형 — C등급 1건(평균 gap +12.9%)

*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-15). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*

① 신분당선 성복역 도보 이용의 한계 (마을버스 환승 권장)

신분당선 성복역까지의 보행 거리는 약 1.7~1.8km(도보 15~20분)로, 산책 삼아 걷기에는 좋으나 매일 출퇴근 시 도보 이용은 다소 부담스러울 수 있습니다. 실거주민들은 정문 앞 마을버스(배차간격 3~4분)를 이용해 5분 만에 성복역으로 환승하는 패턴을 주로 활용합니다.

② 단지 내 상가 부재 및 도보 근린상권 부족

단지 내 독자 상가가 없어 편의점, 식당, 마트 등을 이용하려면 208동 뒷문 연결 상가, 인근 경남아너스빌 단지 내 롯데슈퍼나 느티나무마트, 성복힐스테이트3차 상가로 걸어가야 합니다. 조용하고 쾌적한 숲세권을 누리는 대신, 슬세권 편의성을 원하시는 분은 사전에 상가 보행 동선을 확인해 볼 필요가 있습니다.

③ 출퇴근 피크 시간대 용서고속도로 정체 및 광역버스 승차

용서고속도로는 평시에는 쾌속 이동이 가능하지만, 출근 시간대(07:30~08:30) 서울 방향 진입 차량 집중으로 고등IC~헌릉IC 구간에 정체가 발생합니다. 강남행 광역버스(1570번) 또한 출근 피크 시간대 만차 탑승 부담이 있으므로, 정시 통근을 위해 지하철 환승 동선과 병행하는 것이 좋습니다.

④ 대형 평형 위주 구성에 따른 거래 회전율

중대형 평형(36평~67평) 위주로 구성되어 있어 20~30평형대 중소형 단지에 비해 연간 거래 회전율이 낮은 편입니다. 단기 시세 차익을 노리는 투자보다는 가족의 주거 만족과 쾌적성을 우선하는 장기 실거주 목적에 부합합니다.

① 로얄동 공식 판정 결과

급매캐치 헤도닉 모델링 분석에 따르면, 버들치마을성복힐스테이트2차의 모든 평형(126형, 137형, 153형, 167형)은 통계적 유의성 판정 기준상 로얄동 없음(동별 가격 차이가 유의하지 않음)으로 나타납니다. 이는 단지 전체가 평지에 고르게 배치되어 있고 동간 거리가 넉넉하여 특정 동의 가격 쏠림 없이 단지 전반이 고른 주거 가치를 유지하고 있음을 뜻합니다.

② 평형별 실거래 동 프리미엄 (최저동 0.0% 앵커 기준)

• 126형(46평형): 203동(+1.68%, n=36)이 1위를 차지했으며, 202동(+1.04%), 205동(+0.60%), 208동(0.00%) 순으로 집계되었습니다. 단지 중앙에 위치하여 조용하고 안정적인 203동이 실거래가 상위권을 형성합니다.
• 137형(50평형): 202동(+1.13%, n=15)이 1위를 기록했고, 203동(+0.87%), 208동(+0.20%), 205동(0.00%) 순입니다. 정문 및 성복도서관 접근성이 좋은 202동이 강세를 보였습니다.
• 153형(55평형): 206동(+2.56%, n=19)과 성복천 영구 조망을 갖춘 210동(+2.28%, n=14)이 상위 프리미엄을 양분하고 있으며, 207동(+0.22%), 209동(0.00%) 순입니다. 입주민들이 성복천 뷰로 극찬하는 210동의 정성 평가가 실거래가에도 그대로 반영되어 있습니다.
• 167형(60평형): 207동(+1.57%, n=13)이 1위, 206동(+0.92%), 210동(+0.10%), 209동(0.00%) 순으로 집계되었습니다.
• 194형(67평형): 201동 등 대형 평형 단독 배치로 실거래 표본이 적어 판정보류로 분류됩니다.

③ 층별 프리미엄 및 구조적 특징

• 층 프리미엄: 중층(0.0%) 대비 고층은 +1.05% ~ +1.18%의 프리미엄이 붙는 반면, 1층은 -4.12% ~ -8.45%, 저층은 -1.33% ~ -2.14%의 감가가 나타납니다.
• 타워형 1·4호 라인 선호: 타워형 주동의 1호 및 4호 라인은 인접 세대와 벽체를 공유하지 않는 독립 구조로 층간·측간 소음 차단에 매우 유리하여 실거주자들 사이에서 인기가 높습니다.

① 버들치마을 성복자이1차

도로 하나를 사이에 둔 맞은편 단지입니다. 성복자이1차는 성서초등학교를 단지 내 품고 있는 '초품아' 장점과 판상형 구조 선호도가 높고, 성복힐스테이트2차는 동별 엘리베이터 2대 운행, 벽 미공유 타워형 라인의 소음 차단성, 세련된 단지 조경에서 높은 평가를 받습니다.

② 버들치마을 성복힐스테이트3차

동일한 현대건설 힐스테이트 브랜드의 형제 단지로, 신봉동 방면 터널 개통으로 상권 접근성이 개선되었으며 단지 인근 편의점 및 근린상가를 함께 공유하는 이웃 단지입니다.

③ 버들치마을 경남아너스빌1차

사거리 건너편에 위치하며, 단지 내 롯데슈퍼와 주민센터 옆 느티나무마트가 위치하여 성복힐스테이트2차 주민들이 일상적인 장보기를 위해 가장 빈번하게 이용하는 상권 단지입니다.

④ 성복역 롯데캐슬골드타운

성복역 및 롯데몰과 직결된 성복동 대장 주상복합 단지입니다. 롯데캐슬이 초역세권과 몰세권의 편리함을 자랑한다면, 성복힐스테이트2차는 쾌적한 평지 저밀도 주거 환경, 광교산 숲세권, 넉넉한 주차 공간(2.1대), 중대형 평형의 품격을 제공하여 라이프스타일에 따른 뚜렷한 대비를 이룹니다.

1. 영유아~학령기 자녀를 키우며 안심 학군과 쾌적한 평지 주거를 원하는 가족: 성서초·성서중·성복고가 도보 거리에 있고 맞은편에 성복도서관이 위치하여 자녀 교육에 최적의 환경입니다.
2. 주차 스트레스 없이 여유로운 대형 평형 라이프를 누리고 싶은 분: 세대당 2.1대의 넓은 주차 공간과 현대건설의 고급 천연 대리석 마감재, 월 12,000원의 골프·사우나 커뮤니티를 누릴 수 있습니다.
3. 서수지IC를 이용해 판교, 강남, 분당, 수원 방면으로 자차 출퇴근하는 직장인: 고속도로 접근성이 탁월하여 광역 자차 출퇴근에 최적입니다.
4. 광교산 등산과 성복천 산책을 매일 즐기며 힐링 라이프를 꿈꾸는 분: 숲과 천이 맞닿은 청정 자연환경 속에서 진정한 숲세권 힐링을 누릴 수 있습니다.