장미2차 입주민 후기
송파구 신천동 · 1979년 준공 · 1,302세대
2026년 9월 기준 작성
[제목] 잠실 장미2차 아파트 입주민 후기 총정리 — 실거주 장단점 + 시세 데이터
서울 송파구 신천동 장미2차, 실제 거주자·방문자 후기와 실거래 데이터를 함께 정리했습니다. 특정 매물의 매수 권유가 아니라, 살아본 사람들의 목소리와 숫자를 균형 있게 보여드리는 정보글입니다.
장미2차 한눈에
- 위치: 서울 송파구 신천동 (잠실나루역 초역세권)
- 준공: 1979년 / 1,302세대
- 평형: 27·32~34·38~39·45(46)평대 (급매캐치 밴드 기준 71·82·99·120형)
- 특징: 장미 1·2·3차 통합재건축 추진 단지. 한강공원과 단지가 직접 연결되는 몇 안 되는 아파트 중 하나.
지금 시세·데이터 (급매캐치 실거래 기준)
| 평형(전용) | 최근 실거래 | 누적 거래 | 연평균 상승률 3/7/10년 | 연 회전율 |
|---|---|---|---|---|
| 71형(71.2㎡) | 28.50억 · 2026-06-29 | 94건 | +21.08% / +13.78% / +14.05% | — |
| 82형(82.5㎡) | 32.70억 · 2026-08-11 | 161건 | +20.05% / +12.10% / +13.90% | 3.27% |
| 99형(99.0㎡) | 35.60억 · 2026-07-24 | 95건 | +21.72% / +11.80% / +13.69% | — |
| 120형(120.0㎡) | 38.00억 · 2026-02-11 | 16건 | +33.17% / +11.84% / +11.60% | 0.39% |
현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):
- 120형 — B등급 14건(평균 gap -2.0%) · C등급 13건(평균 gap -1.4%)
- 82형 — A등급 6건(평균 gap -5.8%) · B등급 2건(평균 gap -3.3%) · C등급 3건(평균 gap +1.3%) · D등급 28건(평균 gap +4.8%) · S등급 1건(평균 gap -8.2%)
*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-15). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*
입주민이 꼽은 장점
입주민들은 입지 하나로 모든 단점을 상쇄한다고 말합니다.
- 교통: 잠실나루역(2호선)이 단지에 붙어 있어 도보 3~5분, 잠실역(2·8호선)도 도보 10분인 더블 역세권. 단지 앞 광역·공항버스, 강변북로·올림픽대로 진입도 편해 "강남역 15분"이라는 후기가 많습니다.
- 생활 인프라: 롯데월드몰·백화점·홈플러스·롯데마트·아산병원·송파구청, 그리고 한강공원·석촌호수·올림픽공원이 모두 도보권. "슬세권"이라는 표현이 자주 등장합니다.
- 육아·교육: 단지 안에 잠동초·잠실중이 있어 초·중 자녀를 도보 통학시킬 수 있다는 점이 정주 이유로 반복됩니다. 유아~초등 시기에 들어와 오래 사는 가구가 많습니다.
- 거주 쾌적: "동네가 조용하고 안전하다", 구축이라 층고가 높아 층간소음 갈등이 적다는 평이 다수. 나무 많은 평지 대단지라는 만족도 큽니다.
- 뷰: "앞은 한강뷰, 뒤는 롯데타워 야경뷰"라는 후기가 인상적입니다(향·라인에 따라 갈림).
단점·주의할 점
입주민들이 공통적으로 지적하는 불편은 구축의 한계입니다.
- 주차난: 가장 많은 불만. 지상 주차·2~3중주차가 기본이고, 주말·일요일 오후엔 자리가 없다는 후기가 많습니다. 밤에 상가 주차를 개방해 완화되는 편이고 동마다 사정이 다르다는 이야기도 있습니다.
- 녹물/수질: 오랜 고질이었으나 2024년 4월 냉·온수 배관 교체 완료 후 "이제 안 나온다"는 후기가 다수입니다. 다만 세대별 편차가 남아 있어 계약 전 확인을 권하는 목소리가 있습니다.
- 겨울 추움·난방비: 복도식이라 아무리 수리해도 춥다, "난방비가 부담"이라는 부정과 "남향·수리해서 살만하다"는 긍정이 갈립니다(샤시·수리 여부로 편차 큼).
- 위생·설비: 바퀴·집게벌레 등 벌레, 엘리베이터 세대당 1대·느림·반층 구조(유모차 불편)도 언급됩니다.
- 층간소음은 "거의 없다"가 다수지만 "심하다"는 소수 의견도 있어 라인·이웃에 따라 케바케입니다.
입주민 선호 vs 데이터
71형 — 동 2개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 2개, 최고·최저 차이 0.6%).
입주민이 언급한 동
- 2위 27동실거래 59건장점 — 도로·철도 소음 적음, 역 거리 · 아쉬운 점 — 주차“27동은 역과 가까운것이 모든 구축 불편함을 상쇄합니다” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -5.7% · 2층 -3.4% · 저층 -1.6% · 탑층 -0.1% (중층 0% 기준)
82형 — 동 4개 · 최고·최저 차이 2.0%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 28동도 중앙값보다 1.2% 높은 데 그쳐 동별 편차가 크지 않습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 28동실거래 36건장점 — 역 거리 · 아쉬운 점 — 주차, 도로·철도 소음“특히 28동은 역 바로 앞이라 추천합니다. 아이들 어릴때 롯데월드몰, 어드벤처 가기 좋아요. 하지만 주차가 정말 힘듭니다..” — 방문자·일반
- 3위 31동실거래 47건장점 — 역 거리“잠실나루역2분도 안걸리고(31동 기준) 잠실역까지도 걸어서 7분, 한강까지도 걸어서 5분이면 가고 사는데 정말 좋습니다!!” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -4.3% · 2층 -3.0% · 저층 -0.8% · 탑층 -1.4% (중층 0% 기준)
99형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 0.4%).
입주민이 언급한 동
- 1위 23동실거래 41건장점 — 역 거리 · 아쉬운 점 — 주차“23동 3층 살다 다른데로 이사나왔는데 주차가 좀 불편하지만 지하철 바로 타고 걸어나와서 롯데타워가고 고수부지 바로 연결되있어서 운동하기 좋고 아산병원도 바로라 서울 인프라를 전부 누리기에 이만한 동네가 없죠” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -5.5% · 2층 -3.2% · 저층 -1.2% · 탑층 -1.3% (중층 0% 기준)
입주민 통념 서술 (2026년 9월 기준 작성)
- 입주민들은 뚜렷한 "로얄동"을 꼽기보다 "동마다 뷰·역 접근이 다르다"고 말합니다. 실제 급매캐치 실거래에서도 동 간 가격 프리미엄은 대체로 평탄(0.0%~+2.19%)해, 통념과 데이터가 일치합니다. 다만 어느 평형도 동별 차이가 유의하지 않아 데이터상 로얄동으로 확정된 동은 없습니다. 한강·타워 뷰 차이는 동보다 향·층·라인의 문제라 동 단위 수치로는 잘 드러나지 않습니다.
- 저층·1층 비선호(지상철 소음, 1층 벌레·역류 우려)는 데이터와도 방향이 맞습니다. 1층은 실거래상 -4.24%~-5.94%(120형은 n=1로 표본이 얇아 참고용) 수준으로 뚜렷한 마이너스, 2층도 마이너스, 중층이 기준입니다. → 일치.
- 남향·판상 vs 복도식 같은 구조 선호는 급매캐치가 향·구조 타입을 따로 구분해 학습하지 않아(전 평형 구조 클러스터 1개) 데이터로는 판별하기 어렵습니다(판정 보류).
함께 비교되는 단지
- 파크리오: 상가를 함께 쓰며 생활 편의를 공유합니다. 가격을 비교하는 후기가 많습니다.
- 잠실주공5단지: 도로 건너 나란히 재건축을 추진하는 단지로, 가격·구조를 자주 비교합니다.
- 잠실우성: 가격대가 비슷해 "같이 움직인다"는 언급이 나옵니다.
- 잠실르엘·잠실래미안아이파크: 주변 신축 입주 흐름과 함께 거론됩니다.
- (재건축 후 모습을 반포 신축에 빗대는 전망성 이야기는 검증이 어려워 이 글에서는 다루지 않았습니다.)
어떤 분에게 맞을까
- 교통·생활 인프라·초중 통학 환경을 최우선으로 보고, 구축의 불편(주차·난방·설비)을 감내할 수 있는 분에게 반복적으로 언급되는 단지입니다.
- 반대로 신축 수준의 주차·설비·단열을 중시한다면 불편 요소를 꼭 직접 확인해 보시길 권합니다.
- 계약 전에는 배관 교체 여부(세대별), 동·향·층에 따른 뷰와 지상철 소음, 샤시 수리 상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
본 글은 공개된 입주민·방문자 후기와 실거래 데이터를 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 특정 매물의 매수 권유나 적정가·감정평가가 아니며, 최종 판단과 확인은 독자 본인의 몫입니다.