장미1차 입주민 후기
송파구 신천동 · 1979년 준공 · 2,100세대
2026년 9월 기준 작성
잠실 장미1차 입주민 후기 총정리 — 실거주 장단점 + 시세 데이터
출처: 입주민 후기 1,200건(입주민배지 19건 포함) + 입주민 후기 18건(2024-12 이전) 기반. 모든 의견은 입주민·방문자에게 귀속하며, 투자 권유나 적정가 판단이 아닌 정보 제공 목적입니다. 시세 숫자는 급매캐치 실거래 기반 값입니다.
장미1차 단지 한눈에
- 위치: 서울 송파구 신천동(잠실6동), 잠실역과 잠실나루역 사이 한강변
- 준공/규모: 1979년 준공, 2,100세대(21개 동) — 장미 1·2·3차 통합재건축(합 약 3,400세대) 진행
- 평형: 전용 71~182㎡(28·32·38·45·56·64평), 32평(672세대)·28평(532세대)이 주력
- 상태: 신속통합기획·토지거래허가구역(실거주 의무) 재건축 추진 단지. 지하주차장 없는 지상주차(세대당 약 1대)
- 단지 내 학교: 잠동초등학교·잠실중학교(초품아·중품아)
장미1차는 구축이지만 입지가 모든 것을 덮는다는 평이 후기 전반을 관통하는 단지입니다. 재건축을 바라보며 실거주하는 가구가 많습니다.
지금 시세·데이터 (급매캐치 실거래 기준)
| 평형(전용) | 최근 실거래 | 누적 거래 | 연평균 상승률 3/7/10년 | 연 회전율 |
|---|---|---|---|---|
| 71형(71.2㎡) | 30.00억 · 2026-08-12 | 168건 | +20.57% / +11.65% / +13.06% | 2.63% |
| 82형(82.5㎡) | 33.50억 · 2026-07-25 | 189건 | +20.12% / +12.78% / +13.65% | 2.83% |
| 99형(99.0㎡) | 35.00억 · 2026-07-01 | 77건 | +19.71% / +11.41% / +12.36% | 1.19% |
| 120형(120.0㎡) | 36.00억 · 2026-06-23 | 72건 | +17.91% / +10.83% / +11.68% | 2.60% |
| 155형(155.2㎡) | 39.40억 · 2026-05-29 | 42건 | +14.94% / +10.03% / +11.73% | — |
| 182형(182.0㎡) | 47.00억 · 2026-05-22 | 11건 | +11.95% / +14.14% / +12.39% | — |
현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):
- 120형 — A등급 3건(평균 gap -3.1%) · B등급 19건(평균 gap -0.2%) · C등급 9건(평균 gap +2.7%) · D등급 2건(평균 gap +4.6%)
- 182형 — A등급 6건(평균 gap -5.9%) · D등급 5건(평균 gap +8.2%) · S등급 5건(평균 gap -9.7%)
- 71형 — D등급 38건(평균 gap +8.7%)
- 82형 — D등급 31건(평균 gap +9.5%)
- 99형 — D등급 13건(평균 gap +4.0%)
*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-14). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*
장미1차 입주민이 꼽은 장점 (언급 강도순)
입주민들은 다음을 가장 자주, 여러 출처에서 말합니다.
- 더블역세권 교통 — 입주민들은 잠실나루역(2호선)이 단지 앞 도보 3~5분, 잠실역(2·8호선)까지 더블역세권이라며 "차 없이 살아도 된다"고 말합니다. 삼성SDS·쿠팡본사·롯데타워가 길 건너라 도보 출퇴근도 거론됩니다.
- 한강 직결·산책 인프라 — 단지 나들목에서 횡단보도 없이 바로 한강공원으로 이어진다는 점을 큰 자산으로 꼽습니다(엘스·리센츠·주공5는 길을 건너야 한다는 비교 포함).
- 초품아·중품아 — 입주민들은 잠동초·잠실중이 단지 안에 있어 아이들 시간 효율·안전이 좋고, 잠실중은 송파에서 알아주는 학교라고 말합니다.
- 층간소음이 거의 없다 — 옛 두꺼운 슬래브·라이프주택 시공이라 신축보다 조용하다는 후기가 반복됩니다.
- 생활 인프라·조경 — 롯데월드몰·백화점·홈플러스·아산병원·올림픽공원·석촌호수 도보권, 마로니에·메타세콰이어 노거수의 사계절 산책이 자주 언급됩니다.
- 이웃·커뮤니티 — 집주인 실거주가 많아 배려하는 이웃이 최고의 자산이라는 단지 고유의 정서가 도드라집니다.
장미1차 단점·주의할 점 (양면 포함)
입주민들은 다음을 단점으로 말하되, 완화 의견도 함께 전합니다.
- 주차난: 지하주차장이 없어 평일 오후면 만차라는 불만이 가장 큽니다. 반면 살다 보면 요령이 생기고 동·시간대별 차이가 있다는 완화 후기도 많습니다.
- 녹물(개선 중): 과거 "필터로도 안 되던 녹물"이 문제였으나, 입주민들은 2024년 공용배관 전면교체 후 거의 사라졌다고 말합니다. 다만 세대 내부 배관 미교체 집은 잔존이라는 양면이 있습니다.
- 겨울 추위·난방비: 남향 중층도 춥고 난방비가 많이 나온다는 의견과 올수리·단열 시공하면 보일러 거의 안 튼다는 의견이 갈립니다(베란다 확장·단열 여부가 관건).
- 벌레: 풀숲이 많아 집게벌레·거미는 나오지만 바퀴는 드물다, "올수리하니 거의 못 봤다"로 체감이 엇갈립니다.
- 간접흡연·매연: 주변 오피스 직장인의 단체 흡연·대로변 매연을 지적하는 후기가 있습니다.
- 노후·관리비: 외벽 균열·장마철 누수, 동 입구 반층 계단(무장애 설계 부재), 동마다 경비실로 인한 관리비 부담(대형평형 월 100만 원대)도 언급됩니다.
- 재건축 운영: 2026년 들어 "착실히 진행된다"는 평과 진척이 더디다·조합 운영 논란이라는 평이 입주민 사이에서 나뉩니다.
장미1차 로얄동·로얄타입 — 입주민 선호 vs 데이터
71형 — 동 9개 · 로얄동 1개
동 9개 중 1개가 로얄동 — 21동. 가장 높은 21동은 가장 낮은 2동보다 3.6% 높습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 21동실거래 8건 · 표본 적음장점 — 엘리베이터“16동, 20동 21동 이런 곳들은 엘리베이터와 같은 층에 있어서 편했습니다.” — 방문자·일반
- 2위 16동실거래 7건 · 표본 적음장점 — 학교 거리, 경사·접근, 엘리베이터, 조경·공원뷰“아기있으면 16동 18동 추천. 어린이집 가깝고 우선 유모차 내려갈수 있는 곳이 있어요. 어린이집도 가깝구요.” — 방문자·일반
- 3위 20동실거래 5건 · 표본 적음장점 — 엘리베이터“16동, 20동 21동 이런 곳들은 엘리베이터와 같은 층에 있어서 편했습니다.” — 방문자·일반
- 5위 18동실거래 6건 · 표본 적음장점 — 학교 거리, 경사·접근“아기있으면 16동 18동 추천. 어린이집 가깝고 우선 유모차 내려갈수 있는 곳이 있어요. 어린이집도 가깝구요.” — 방문자·일반
- 6위 6동실거래 12건 · 표본 적음장점 — 한강뷰, 상가·편의“한강입구롤 품고있고 석촌호수와 롯데타워와 같은 잠실6동, 앞에 삼성과 현대 타워로 상권과 유동인구도 풍부 교통 두말하면 잔소리 향후 50층 재개발이 가능한 단지입니다.” — 방문자·일반
- 8위 1동실거래 64건장점 — 역 거리, 상가·편의 · 아쉬운 점 — 학교·상가 소음, 일조·향“1동, 2동 옆에서 담배피는 사람들은 해결 안될까요??” — 방문자·일반
- 9위 2동실거래 51건“1동, 2동 옆에서 담배피는 사람들은 해결 안될까요??” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -5.3% · 2층 -3.1% · 저층 -1.3% · 탑층 -0.9% (중층 0% 기준)
82형 — 동 10개 · 로얄동 1개
동 10개 중 1개가 로얄동 — 21동. 가장 높은 21동은 가장 낮은 4동보다 2.5% 높습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 21동실거래 19건장점 — 엘리베이터“16동, 20동 21동 이런 곳들은 엘리베이터와 같은 층에 있어서 편했습니다.” — 방문자·일반
- 2위 16동실거래 12건 · 표본 적음장점 — 학교 거리, 경사·접근, 엘리베이터, 조경·공원뷰“아기있으면 16동 18동 추천. 어린이집 가깝고 우선 유모차 내려갈수 있는 곳이 있어요. 어린이집도 가깝구요.” — 방문자·일반
- 4위 6동실거래 17건장점 — 한강뷰, 상가·편의“한강입구롤 품고있고 석촌호수와 롯데타워와 같은 잠실6동, 앞에 삼성과 현대 타워로 상권과 유동인구도 풍부 교통 두말하면 잔소리 향후 50층 재개발이 가능한 단지입니다.” — 방문자·일반
- 7위 17동실거래 16건“수도관 교체 작업 때문인지 한달 전부터 녹물이 전혀 나오지 않고 있네요 이제 맘 편하게 물 사용할 수 있어서 너무 좋습니다 😌” — 방문자·일반
- 8위 18동실거래 11건 · 표본 적음장점 — 학교 거리, 경사·접근“아기있으면 16동 18동 추천. 어린이집 가깝고 우선 유모차 내려갈수 있는 곳이 있어요. 어린이집도 가깝구요.” — 방문자·일반
- 9위 20동실거래 12건 · 표본 적음장점 — 엘리베이터“16동, 20동 21동 이런 곳들은 엘리베이터와 같은 층에 있어서 편했습니다.” — 방문자·일반
- 10위 4동실거래 37건장점 — 한강뷰 · 아쉬운 점 — 도로·철도 소음“복도창문 닫아놓으면 현관문 닫으면 집안은 올림픽대로소음 안들려요 현관문 열어놓고 살지는않죠 ㅎ 복도창문열어놓으면 복도에서 대로소음은 들려요 집안말구요 복도에서 보는한강뷰는 멋져요 ㅎ” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -3.8% · 2층 -3.1% · 저층 -1.5% · 탑층 -1.1% (중층 0% 기준)
99형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.5%).
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -4.0% · 2층 -3.3% · 저층 -1.5% · 탑층 -2.0% (중층 0% 기준)
120형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.2%).
입주민이 언급한 동
- 2위 8동실거래 24건장점 — 조경·공원뷰“16동 13동 8동 으로 이어지는 나무터널이 엄청 맘에드는데요. 여름에 최고조에 달하고 가을도 운치 있고 좋아요.” — 방문자·일반
- 3위 7동실거래 22건장점 — 한강뷰 · 아쉬운 점 — 도로·철도 소음“저희는 7동인데 지난주 5일정도 온수 안나오더니 주말부터 녹물이 더 심해졌는데 아직 공용수도교체 안끝난거겠죠?ㅜㅠ” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -0.6% · 2층 -4.5% · 저층 -1.3% · 탑층 -1.9% (중층 0% 기준)
182형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.7%).
입주민이 언급한 동
- 2위 13동실거래 2건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰“16동 13동 8동 으로 이어지는 나무터널이 엄청 맘에드는데요. 여름에 최고조에 달하고 가을도 운치 있고 좋아요.” — 방문자·일반
- 3위 14동실거래 3건 · 표본 적음장점 — 경사·접근“장미 1차 14동 부근으로 가면 지하차도가 있는데 한강공원과 연결되어 있어 단지에서 바로 접근이 가능하고” — 블로그
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -8.3% · 2층 -5.5% · 저층 -1.6% · 탑층 -1.8% (중층 0% 기준)
155형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.3%).
입주민이 언급한 동
- 1위 14동실거래 21건장점 — 경사·접근“장미 1차 14동 부근으로 가면 지하차도가 있는데 한강공원과 연결되어 있어 단지에서 바로 접근이 가능하고” — 블로그
- 2위 13동실거래 11건 · 표본 적음장점 — 조경·공원뷰“16동 13동 8동 으로 이어지는 나무터널이 엄청 맘에드는데요. 여름에 최고조에 달하고 가을도 운치 있고 좋아요.” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -5.7% · 2층 -3.7% · 저층 -1.5% · 탑층 -1.9% (중층 0% 기준)
입주민 통념 서술 (2026년 9월 기준 작성)
입주민이 선호하는 동/층/타입이 급매캐치 실거래 프리미엄과 얼마나 맞는지 대조했습니다.
- 저층·1층 비선호 ↔ 데이터 일치(폭은 층 구간마다 다름): 입주민은 저층·1층 매물은 가격이 약하다고 말합니다. 실거래에서 1층은 -0.62%~-5.70%(182형은 표본 0건이라 제외)로 뚜렷이 낮고, 2층은 -2.83%~-5.51%로 그보다도 낮게 형성되는 경우가 있습니다(182형은 표본 2건으로 얇음). '저층'(3~4층 이하) 구간은 -1.15%~-1.45%로 1·2층보다는 할인폭이 작지만 중층보다는 여전히 낮습니다. 방향은 통념과 일치하지만, 층 구간별로 할인폭이 상당히 다르다는 점을 구분해야 정확합니다.
- 16·18·21동 선호 ↔ 부분 일치(표본 주의): 어린이집·엘리베이터 편의로 16·18·21동이 좋다는 의견이 있습니다. 82형(32평)에서 16동은 10개 동 중 1위(+2.65%, 표본 13건)로 이 평형의 데이터상 로얄동이며, 21동도 2위(+2.51%, 표본 19건)입니다. 71형(28평)에서는 21동이 1위(+2.17%, 표본 7건), 16동이 2위(+1.73%, 표본 7건), 18동이 5위(+0.98%, 표본 6건)로 세 동 모두 여전히 (+) 방향입니다. 다만 82형 16동을 제외하면 로얄동 판정 자체가 없는 평형이 대부분이고, 동별 표본도 6~19건으로 작아 단정은 보류합니다.
- 한강변동·판상형·남향 ↔ 판정보류: 입주민은 한강뷰동과 판상형·남향 구조를 강하게 선호하지만, 현재 데이터는 어느 동이 한강변인지 매핑이 없고 평형별 구조 타입도 하나뿐이라, 한강뷰·구조 프리미엄을 분리해 검증하기 어렵습니다.
즉 저층·1층은 피하라는 통념은 방향이 데이터로 확인되지만 할인폭은 층 구간별로 다시 나눠 봐야 정확하고, 82형 16동은 실거래로도 확인되는 이 단지의 유일한 데이터상 로얄동입니다. 한강뷰동이 더 비싸다는 통념은 현재 데이터만으로는 확인도 반증도 어려운 상태입니다.
장미1차와 함께 비교되는 단지
입주민·임장객이 본문에서 함께 언급한 단지들입니다(우열 판정이 아닌 인용입니다).
- 잠실주공5단지: 송파 '투톱'으로 자주 묶입니다. 사업성·대지지분은 주공5가, 한강 인접·실입주 조건은 장미가 낫다며 평가가 갈립니다.
- 파크리오: 옆단지로, 층간소음은 파크리오가 심하다는 비교가 반복됩니다.
- 엘스·리센츠·트리지움(엘리트): 잠실 신축·학군 벤치마크. 국평 호가가 엘리트와 동일선상이라는 언급이 있습니다.
- 잠실우성·장미2·3차·르엘·래미안아이파크·진주·미성·은마: 가격 연동 벤치마크 또는 통합재건축·재건축 동료로 거론됩니다.
어떤 분에게 맞을까
입주민 후기를 종합하면 장미1차는 다음과 같은 결을 가진 단지입니다(선택은 각자의 몫입니다).
- 대중교통 중심 생활, 한강·잠실 인프라를 도보로 누리고 싶은 분
- 초·중학생 자녀를 단지 내 학교에 보내려는 가구(고등 입시기엔 학원 이동을 감안)
- 구축의 추위·주차·노후를 올수리와 생활 요령으로 감수하며, 재건축을 길게 기다릴 수 있는 분
반대로 지하주차장·신축 쾌적성·따뜻한 단열을 우선한다면 입주민들도 "올수리는 필수"라고 조언합니다.
본 글은 공개된 입주민·방문자 의견과 급매캐치 실거래 데이터를 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 특정 매수·매도를 권하지 않으며, 시세 전망이나 적정가를 제시하지 않습니다. 실제 의사결정 전 현장 확인을 권합니다.