도화3지구우성 입주민 후기
마포구 도화동 · 1991년 준공 · 1,222세대
2026년 9월 기준 작성
도화3지구우성 입주민 후기 총정리 — 실거주 장단점 + 시세 데이터
서울 마포구 도화동의 도화3지구우성은 1991년 준공된 1,222세대(15개 동) 구축 대단지입니다. 정밀안전진단 통과 후 정비계획 단계에 접어들며 다시 주목받고 있는데요, 공개된 입주민 후기개 임장·실거주 글에서 입주민들이 직접 말한 내용과 급매캐치의 실거래 데이터를 함께 정리했습니다.
도화3지구우성 한눈에
- 위치: 서울 마포구 도화동 (마포역·공덕역 사이)
- 준공: 1991년 / 1,222세대 / 15개 동 / 최고 15층
- 평형: 전용 약 54·68·79·111·128·141㎡ (공급 기준 22·27·32·39·45·50평)
- 주차: 세대당 약 1대(지하주차장 비중 낮음) · 중앙난방
- 입지 키워드: 5호선 마포역 도보권, 한강·경의선숲길 도보권, 마포초 초품아
지금 시세·데이터 (급매캐치 실거래 기준)
| 평형(전용) | 최근 실거래 | 누적 거래 | 연평균 상승률 3/7/10년 | 연 회전율 |
|---|---|---|---|---|
| 54형(54.7㎡) | 15.30억 · 2026-07-28 | 35건 | +19.13% / +12.46% / +14.84% | 2.94% |
| 68형(68.9㎡) | 16.90억 · 2026-08-27 | 147건 | +23.75% / +11.73% / +14.17% | 4.26% |
| 79형(80.0㎡) | 18.30억 · 2026-08-06 | 131건 | +18.27% / +12.06% / +13.85% | 3.68% |
| 111형(111.7㎡) | 19.50억 · 2026-04-01 | 23건 | +19.18% / +9.36% / +12.32% | 3.33% |
| 128형(128.3㎡) | 19.50억 · 2026-08-03 | 62건 | +20.40% / +11.73% / +12.04% | 2.38% |
| 141형(141.5㎡) | 21.00억 · 2026-06-06 | 75건 | +13.80% / +9.89% / +12.41% | 2.50% |
현재 등록 매물의 등급 분포(호가와 실거래의 차이 기준):
- 111형 — C등급 1건(평균 gap +7.7%)
- 128형 — C등급 1건(평균 gap +7.7%) · D등급 3건(평균 gap +14.1%)
- 141형 — A등급 3건(평균 gap +1.1%) · B등급 3건(평균 gap +4.2%) · C등급 4건(평균 gap +8.7%)
- 54형 — B등급 2건(평균 gap +4.1%)
- 68형 — D등급 4건(평균 gap +9.4%)
- 79형 — A등급 3건(평균 gap +1.7%) · C등급 2건(평균 gap +7.1%) · D등급 3건(평균 gap +13.2%)
*이 표는 국토교통부 신고 실거래와 급매캐치 산출값으로 매일 자동 갱신됩니다 (기준 2026-09-15). 시장 흐름을 보는 descriptive 정보이며, 특정 매물의 매수 판단 근거가 아닙니다.*
입주민이 꼽은 장점
교통 — 직주근접만큼은 이만한 곳이 드물다
입주민들은 5호선 마포역 도보 5분(입구동 기준)과 공덕역 쿼드러플(5·6호선·경의중앙·공항철도) 도보권을 가장 먼저 말합니다. "여의도 한 정거장", "광화문은 버스전용차로로 한 번에"라는 표현이 반복되고, 강변북로 진입이 빨라 자차 이동도 편하다고 합니다. 강남은 환승이 필요해 상대적으로 멀다는 평이지만, "서남권·도심 직장이면 최적"이라는 데에는 이견이 적습니다.
육아·교육 — 초등은 강점, 신혼·유아기에 들어오는 단지
마포초 초품아가 핵심입니다. 후문이 단지(11·13·5동 등)에 바로 연결되고, "서울에서 드문 잔디 운동장"·방과후 다양성을 좋게 봅니다. 신혼부부와 영유아 가정 유입이 많다는 후기도 곳곳에 보입니다.
거주 쾌적 — 조용하고 녹지·생활권이 좋다
입주민들은 "동 간격이 넓어 조용하다", "나무가 많아 새소리가 난다", "주민 분위기가 안정적"이라고 말합니다. 한강공원·경의선숲길이 도보 5~10분, 단지 입구 롯데슈퍼와 공덕 이마트·용문시장·맛집까지 생활 인프라가 두텁다는 점도 자주 언급됩니다. 분리수거 매일 가능, 외벽 도색·엘리베이터 교체 완료 등 관리 상태도 긍정적으로 평가합니다.
단점·주의할 점 (양면 포함)
구축인 만큼 마찰 요소도 분명하며, 상당수는 동·집·수리 여부에 따라 갈리는 양방향 이슈입니다.
- 언덕: 초입이라 완만하다(마래푸·아현·옥수보다 낮다)는 의견과 "눈 올 때 위험·노약자엔 부담"이 공존합니다. 안쪽 대형동으로 갈수록 심해진다고 합니다.
- 주차: 밤 10시 이후 이중주차·지하주차장이 거의 없다는 호소와 "우리 동은 여유"라는 후기가 동별로 갈립니다.
- 중앙난방: "관리비 부담·환절기 추움"이 다수지만 "겨울엔 뜨끈해서 반팔"이라는 집도 있어 "복불복"이라는 표현이 자주 등장합니다.
- 여름 온수 단수: 매년 2주가량 배관·물탱크 청소로 온수가 끊긴다는 점은 부정 쪽이 일관됩니다.
- 벌레: 바퀴벌레·곱등이·지네·모기·매미 호소가 있으나, 올수리·꾸준한 방역 집은 거의 없다는 반론도 있습니다.
- 노후: 비올 때 누수, 복도쪽 방 결로(시공 권장), 과거 녹물(배관 교체 후 개선) 등.
- 중·고등학교 거리: 동도중까지 도보가 멀고(약 27분) 남학생 학군은 약하다는 평. 다만 동도중·서울여중은 학업성취도 상위·대흥동 학원가 셔틀 이용이라는 정보가 함께 붙습니다.
재건축 완공가·분양가를 단정하는 글이나 정치·광고성 글은 검증이 어려워 본문에서 다루지 않았습니다.
입주민 선호 vs 데이터
68형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 0.7%).
입주민이 언급한 동
- 1위 1동실거래 24건장점 — 역 거리, 경사·접근, 엘리베이터, 주차 · 아쉬운 점 — 주차, 층간소음, 일조·향, 경사·접근 · 입주민이 로얄동으로 꼽음“1동 저층 삽니다.” — 방문자·일반
- 2위 6동실거래 42건장점 — 역 거리“5,6동은 역이랑 가까워요.” — 방문자·일반
- 3위 5동실거래 78건장점 — 역 거리, 경사·접근, 일조·향 · 아쉬운 점 — 경사·접근, 주차 · 입주민이 로얄동으로 꼽음“1동, 5동은 겨울에 더울 정도로 따뜻했어요 :)” — 방문자·일반
입주민이 로얄동으로 꼽는 1·5동은 이 평형 1·3위입니다. 입주민 통념과 실거래가 엇갈립니다 — 5동은 로얄동으로 언급되지만 3위입니다.
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -6.7% · 2층 -2.9% · 저층 -1.5% · 탑층 -1.2% (중층 0% 기준)
79형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.1%).
입주민이 언급한 동
- 1위 13동실거래 18건장점 — 일조·향, 조경·공원뷰, 학교 거리“13동 채광은 매우 좋고 큰 문제 없습니다.” — 방문자·일반
- 3위 3동실거래 54건장점 — 시티뷰 · 아쉬운 점 — 경사·접근, 주차“3동 고층뷰입니다.” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -4.8% · 2층 -4.4% · 저층 -1.8% · 탑층 0.7% (중층 0% 기준)
128형 — 동 3개 · 동별 편차 작음
동별 편차가 크지 않습니다 — 어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다 (동 3개, 최고·최저 차이 1.7%).
입주민이 언급한 동
- 1위 11동실거래 15건장점 — 학교 거리, 상가·편의 · 아쉬운 점 — 상가·편의“특히 11동은 바로 후문앞. 10걸음정도 입니다.” — 방문자·일반
- 2위 12동실거래 13건 · 표본 적음장점 — 학교 거리“초등학교 12동 앞에 아파트랑 담벼락 붙어 있어요 12 13동에서는 학교마당 훤히 보여요” — 방문자·일반
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -5.2% · 2층 -3.9% · 저층 -2.1% · 탑층 -1.1% (중층 0% 기준)
141형 — 동 6개 · 최고·최저 차이 3.2%
어느 동 하나가 특별히 더 높은 가격을 형성하지는 않습니다. 가장 높은 16동이 중앙값보다 2.1% 높지만 추정 오차(±2.2%) 안이라 로얄동으로 확정하지 않습니다.
입주민이 언급한 동
- 1위 16동실거래 18건장점 — 역 거리“낡긴했지만 역이랑 가깝고 좋아요 단지 안쪽 동은 좀 멀긴하네요” — 방문자·일반
- 3위 13동실거래 11건 · 표본 적음장점 — 일조·향, 조경·공원뷰, 학교 거리“13동 채광은 매우 좋고 큰 문제 없습니다.” — 방문자·일반
- 6위 10동실거래 17건장점 — 일조·향“10동 101호 위치는 남향으로 선호 방향 입니다.” — 블로그
타입 1종 단일 공급 — 타입 비교 대상이 없습니다.
층: 1층 -6.8% · 2층 -4.2% · 저층 -2.1% · 탑층 -2.4% (중층 0% 기준)
입주민 통념 서술 (2026년 9월 기준 작성)
입주민이 말하는 "좋은 동·층"을 급매캐치 실거래 프리미엄과 대조해 봤습니다.
- 입구동(1·5·6동) 선호: 통근 가치가 큰 68형(소형)에서는 데이터도 입구 1동이 3개 동 중 1위(+0.68%)로 기준동(5동, 0.0%)보다 높게 잡혀 약하게 일치합니다. 다만 6동도 +0.07%로 5동과 비슷해 "특정 동만 확실한 우위"는 아닙니다. 로얄동 판정은 68형도 "없음"(동별 차이가 유의하지 않다)입니다.
- 안쪽 대형동은 비선호?: 생활 편의(언덕·주차)로는 비선호지만, 대형인 141형에서는 오히려 안쪽 16동이 +3.24%(6개 동 중 1위)로 실거래상 더 높게 잡혀 통념과 갈립니다. 소형은 "역 접근", 대형은 "채광·구조·조망"이 값을 만드는 요인이 다를 수 있다는 신호로, 이 평형도 로얄동 판정은 "없음"이며 동별 표본이 6~18건으로 크지 않아 단정하기 어렵습니다.
- 층: "1·2층/저층은 피하라"는 말은 데이터와 잘 맞습니다. 1층은 -4.49%~-8.33%(54형은 표본 0건, 111형은 표본 1건으로 얇아 참고용), 2층은 -2.86%~-4.48%로 뚜렷한 할인이 있습니다. 반면 탑층은 68형·79형에서 각각 -1.14%·+0.72%로 뚜렷한 프리미엄이 확인되지 않아, "고층=한강뷰"는 실거래보다는 재건축 기대에 더 가깝습니다.
- 구조(타입): 6개 평형 모두 구조 클러스터가 1개뿐이라, 대형=계단식/소형=복도식 같은 타입 우열은 데이터로 판정하기 어렵습니다.
함께 비교되는 단지
입주민·임장 글에 자주 등장하는 단지들입니다(우열 단정이 아닌 비교 맥락 정리).
- 마포삼성: 도화동 시세 대장·평지. 우성을 저평가로 보는 비교축으로 자주 언급.
- 마포래미안푸르지오(마래푸): 마포 대장. "언덕은 우성이 덜하다"는 비교.
- 도화현대1차·현대홈타운2차: 인접해 "한 단지처럼" 연결. 우성이 먼저 정밀안전진단을 통과했다는 언급.
- 마포 (프레스티지)자이 등 신축: 재건축 후 따라갈 시세 '천장'.
- 마포쌍용·금호·행당·용강동 한강변 단지·응봉동 대림1차 등도 급지·한강변 위계 비교로 등장합니다.
어떤 분에게 맞을까
입주민 후기를 종합하면, 여의도·광화문·도심 직주근접을 최우선으로 두고, 초등 자녀(또는 신혼)·구축 생활을 감수할 수 있는 분들이 만족도를 높게 적었습니다. 반대로 지하주차장·신축 설비·중·고등 학군 도보 접근이 중요한 분은 단점을 더 크게 느낀다는 의견이 많았습니다. 같은 단지라도 동·층·수리 상태에 따라 체감이 크게 갈리므로, 임장 시 동 위치(입구/안쪽)·층·온수단수·주차를 직접 확인해 보시길 권합니다.
본 글은 공개 후기·임장 기록과 실거래 데이터를 정리한 참고 자료로, 특정 가격이나 매수 판단을 권하지 않습니다.