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손 익 표
개별납부 vs 특례신청
조정대상지역 · 실거주 · ’28년 기준 (만원, 공시가격 불변) · ’26.9.1. 수정안 반영. 공동명의 금액은 전부 부부 2인을 합한 값입니다. 신청 기간은 매년 9월 16~30일이고, 그 해 기준으로 다시 계산해 고를 수 있습니다.
| 공시 | 개별납부 (조정) | 특례신청 | 유리한 쪽 | 차이 | 개별납부 (비조정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 15억 | 0 | 11 | 개별납부 | 11 | 0 |
| 18억 | 0 | 43 | 개별납부 | 43 | 0 |
| 20억 | 61 | 76 | 개별납부 | 15 | 54 |
| 22억 | 123 | 111 | 특례신청 | 12 | 108 |
| 25억 | 215 | 212 | 특례신청 | 3 | 188 |
| 30억 | 455 | 401 | 특례신청 | 55 | 380 |
| 32억 | 555 | 520 | 특례신청 | 35 | 468 |
| 35억 | 820 | 978 | 개별납부 | 159 | 599 |
| 50억 | 2,567 | 3,296 | 개별납부 | 729 | 2,003 |
| 70억 | 6,061 | 5,569 | 특례신청 | 493 | 4,926 |
| 100억 | 12,970 | 9,096 | 특례신청 | 3,875 | 10,400 |
읽는 법
- 공시 18억까지는 무조건 개별납부. 문턱이 합 18억이라 세금이 0원입니다. 특례를 신청하면 14억부터 과세가 시작되므로 손해입니다.
- 중간 구간(약 20~32억)은 세액공제가 있으면 특례신청. 공제율이 높을수록 이 구간이 넓어집니다. 80%면 20억부터, 60%면 22억부터. 공제율 0%인 젊은층은 이 구간이 아예 없습니다.
- 공시 32.4억을 넘으면 다시 개별납부. 세액공제가 600만원 한도에 묶이면서 기본공제 18억과 누진 분할이 FMV 80% 페널티를 이깁니다.
- 아주 높은 구간에서는 한 번 더 특례신청으로 뒤집힙니다. 단독(=특례)은 직전연도 세금이 작아 세부담 상한 150%에 먼저 걸리기 때문입니다. 공제율 80%면 약 47억부터, 60%면 약 62억부터. 2026년 9월 1일 수정안이 상한 200% 인상을 철회하면서 이 역전이 앞당겨졌습니다(원안 기준 약 90억).
- 비조정지역이면 특례신청의 FMV 이점이 사라집니다. 개별납부도 70%라서 맨 오른쪽 열처럼 개별납부가 유리한 구간이 넓어집니다.