종부세 계산기 ’26 · ’27 · ’28

종부세는 매년 6월 1일에 납세의무가 성립합니다(국세기본법 §21②10호). 그 해 11월 고지 → 12월 1~15일 납부. 개편안의 종부세 항목은 전부 “’27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터”라 이렇게 갈립니다.

종부세를 올리는 레버 네 개와 하단을 깎는 레버 하나가 함께 조정됐습니다. 전부 2027년 6월 1일 과세기준일부터 적용됩니다. 나머지 한 줄(세부담 상한)은 원안에서 200%로 올리려다 2026년 9월 1일 수정안에서 철회돼 현행 150%로 남았습니다.

표에 없는 일곱 번째 변수가 공시가격 상승입니다. 위 판정기의 상승률 슬라이더가 그것입니다.

위 판정기의 선택이 아래 경로에 실시간으로 표시됩니다. 갈림길은 네 개뿐인데, 그 조합이 28개 칸을 만듭니다.

1세대 1주택으로 “봐주는” 범위 — 이걸 빼고 주택 수를 셉니다

단, 세액공제는 특례주택을 뺀 “그 1주택분”에만 적용됩니다. 거주 판정도 특례주택이 아닌 기존 1주택 기준입니다. 일시적 2주택만 신규주택 거주를 인정합니다.

아래 세 표는 분량이 커서 별도 페이지로 두었습니다. 위 판정기가 “내 경우”를 계산한다면, 이 표들은 전체 지형을 보여줍니다.

세 힘이 서로 반대로 당깁니다. 승부처는 세액공제에 600만원 한도가 생긴 것 — 세액공제는 금액이 고정인데 기본공제·누진분할 이득은 가액에 비례해 커지므로, 비쌀수록 공동명의가 이깁니다.

2·3주택은 “분산”이 답이다

세액공제가 아예 없으므로 기본공제 총액과 누진분할만 작동합니다. 명의를 나눌수록, 균등하게 나눌수록 유리합니다. 위 판정기에서 명의 배치를 바꿔 3년 합계를 직접 비교해보세요.

그리고 — 어느 집에 사느냐가 명의만큼 크다

다주택자의 기본공제는 4억 + 5억 × (거주주택 공시가 ÷ 주택 공시가 합계). 이 연속 공식은 수정안에서도 그대로입니다 (되돌아온 건 1주택 쪽 두 칸뿐입니다). 총액이 같아도 비싼 집에 거주할수록 공제가 커집니다. 3주택 합계 30억 · 조정 · ’28년(35세·5년) 기준, 가장 싼 집(2억)에 살면 종부세 2,825만원, 가장 비싼 집(28억)에 살면 2,092만원입니다. 연 732만원 차이. 2주택 합계 20억에서도 최대 441만원입니다. 명의 변경과 달리 취득세·증여세가 들지 않는 조정이고, 거주는 6월 1일 현재 상태로 판단합니다. 판정기에서 2주택 이상을 고르면 거주주택 슬라이더가 열립니다.

부부공동명의 1주택자는 개별납부와 1세대1주택자 특례신청 중 매년 고를 수 있습니다(신청 9/16~30). 두 길의 조건이 정반대라, 공시가격과 세액공제율에 따라 유불리가 뒤집힙니다.

이 페이지의 공동명의 금액은 전부 부부 2인을 합한 값입니다. 유불리가 가액대별로 뒤집히므로 이 이분 구조가 판단의 핵심입니다. (FMV 는 재정경제부 ’26.8.9. 보도설명자료로 확정 · 비거주 공제는 ’26.9.1. 수정안에서 각 4억 → 각 6억, 특례 쪽은 9억 → 12억으로 되돌아왔습니다.)

① 과세 문턱의 절벽 — 1원 넘으면 0원에서 점프

과세 문턱과 기본공제가 다른 값이라, 문턱을 넘는 순간 세액이 튑니다. 절벽이 0인 경우는 1세대1주택 실거주(A1a·B1a)와 부부공동 개별납부 실거주(C1a) 둘뿐 — 나머지는 문턱에서 43~298만원이 한 번에 튑니다. 대표 사례: 단독 1주택 비거주(A1b) 43만원, 1인 2채·1채 거주(D1a) 63만원, 2채 공동·1채 거주(F1a) 125만원, 2채 1인집중 전부 비거주(D1b) 149만원, 부부공동 개별납부 비거주(C1b) 185만원, 3채 공동 전부 비거주(Hb) 298만원. 2026년 9월 1일 수정안으로 비거주 공제가 되돌아오면서 A1b 는 118 → 43만원, C1b 는 356 → 185만원으로 낮아졌지만 절벽 자체는 남았습니다 — 문턱(14억·각 9억)은 그대로기 때문입니다. 개정안 원문 그대로의 귀결이며, 입법 과정에서 보완될 여지가 있습니다.

② 세액공제 600만원 한도 — 고가 1주택자의 실질 타격

“평생 1주택 · 장기거주 · 고령”이던 사람이 이번 개편의 최대 피해 지점인 이유. 지금까지 세액공제 80%가 한도 없이 작동해 세금을 거의 상쇄해왔기 때문에, 한도 신설의 충격이 그대로 옵니다. ’28년 기준 2,077만원의 공제가 사라집니다. (수정안의 상한 150% 를 반영한 값입니다 — 원안 200% 기준 정부 공표값은 ’27년 1,942.1 · ’28년 3,295.7만원이었고, 상한이 조여지며 내려왔습니다.)

③ 세부담 상한 150% — 완충이자, 착시

상한은 직전연도 대비로 걸립니다. 원안은 이 상한을 200%로 올리려 했지만 2026년 9월 1일 수정안에서 철회돼 현행 150%가 유지됩니다 — 완충이 원안보다 두껍습니다. 공시 100억 · 70세 · 15년 거주 · ’28년을 보면, 단독명의는 정상세액 16,364만원인데 상한이 걸려 5,851만원만 냅니다. 원래 세금이 컸던 공동 개별납부는 정상세액 13,175만원에서 12,970만원으로 조금밖에 안 깎입니다 — 직전연도 세금이 이미 컸기 때문입니다. 이 구간에서 단독이 역전하는 유일한 이유입니다.

④ ’27년과 ’28년은 서로 다른 계단이다

기본공제·과세문턱·FMV 70%는 ’27년부터, 세율 일원화와 FMV 80%는 ’28년부터. 두 번 오릅니다. 조정지역 1주택 단독명의(60세·10년)라면 실거주는 공시 30억(시가 약 43억)까지 오히려 줄거나 비슷하고 그 위부터 급격히 오릅니다(35억 2.2배 · 50억 3.5배). 70억 위로는 세부담 상한 150%가 물려 3.3배 안팎에서 눌립니다 — 상한은 유예일 뿐이라 그 다음 해로 밀릴 뿐입니다. 비거주는 2.3~3.6배로, 수정안이 기본공제를 12억으로 되돌리기 전(4~5.5배)보다 크게 낮아졌습니다. 정확한 값은 위 판정기에서 확인하세요.

정부 문답자료의 적용사례에는 결과값만 있고 계산식이 없습니다. 결과값을 역산해 숨은 공식을 특정한 뒤 전 항목을 대조했고, 아래 검증은 이 페이지를 열 때마다 브라우저에서 실제로 다시 실행됩니다. 58개 사례는 원안(’26.8.3.) 기준으로 공표된 수치라 자가검증도 그 파라미터로 돌립니다 — 수정안(’26.9.1.)이 바꾼 건 공식이 아니라 상수 세 개(비거주 기본공제·부부공동 비거주 공제·세부담 상한)이고, 위 계산기는 그 수정안 값으로 계산합니다.

주택을 가지고 있으면 재산세는 문턱 없이 냅니다. 종부세는 공시가격이 기본공제를 넘을 때만 얹힙니다. 알고 싶은 게 무엇이냐에 따라 아래가 더 빠릅니다.