보유세 계산기 ’26 · ’27 · ’28
집 한 채에 붙는 재산세와 종부세를 합쳐 한 해에 얼마가 나가는지 봅니다.
보유세 = 재산세 + 종부세
보유세는 하나의 세금이 아니라 두 세목을 합쳐 부르는 말입니다. 재산세는 지방세라 주택을 가진 사람이면 문턱 없이 전부 내고, 종합부동산세는 국세라 공시가격이 기본공제를 넘는 사람만 냅니다. 그래서 공시가격이 낮으면 보유세 = 재산세이고, 문턱을 넘는 순간부터 종부세가 얹힙니다.
1년에 세 번 나간다
보유세는 한 번에 내지 않습니다. 재산세가 7월과 9월에 절반씩, 종부세가 12월에 한 번 붙습니다. 셋 다 기준일은 같은 6월 1일입니다.
| 시기 | 무엇 | 메모 |
|---|---|---|
| 6월 1일 | 과세 기준일 | 이 날 소유자가 그 해 보유세를 전부 냅니다. 재산세·종부세 공통입니다. |
| 7월 16~31일 | 재산세 1/2 | 주택분 재산세의 절반. 그 해 세액이 20만원 이하면 이때 전액 부과할 수 있습니다. |
| 9월 16~30일 | 재산세 나머지 1/2 | 부부공동명의 1주택자 특례 신청 기간과 같습니다. |
| 12월 1~15일 | 종합부동산세 | 문턱을 넘는 사람만. 농어촌특별세(종부세 본세의 20%)가 함께 붙습니다. |
같은 집에 두 번 매기지 않는다
재산세와 종부세는 같은 공시가격을 기준으로 매겨집니다. 그대로 두면 이중과세라, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중 겹치는 몫을 빼 줍니다. 공제할 재산세액은 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4% 로 계산합니다 (0.4%는 주택분 재산세 표준세율의 최고구간). 그래서 총 보유세는 단순히 두 세액을 더한 값보다 조금 작습니다.
자주 묻는 질문
보유세에는 무엇이 포함되나요?
재산세(본세 + 도시지역분 + 지방교육세)와 종합부동산세(본세 + 농어촌특별세)입니다. 이 계산기는 둘을 합한 연간 총액을 2026·2027·2028년 세 해로 보여줍니다. 취득세·양도소득세는 보유 단계의 세금이 아니라 포함하지 않습니다.
공시가격이 낮으면 종부세는 0인가요?
네. 2027년분부터 과세 문턱이 신설되어 1세대1주택자는 공시가격 14억, 그 외는 인별 9억을 넘어야 종부세 대상이 됩니다. 문턱 아래면 보유세는 재산세만 남습니다 — 그 경우 재산세 계산기가 더 편합니다.
명의를 나누면 보유세가 줄어드나요?
종부세는 줄고 재산세는 그대로입니다. 종부세는 사람별로 공제하므로 지분을 나누면 공제가 늘지만, 재산세는 물건별 과세라 명의를 어떻게 쪼개도 총액이 같습니다. 어느 명의가 유리한지는 종부세 계산기가 3년 합계로 견줘 줍니다. 다만 명의 변경에는 취득세·증여세가 듭니다.
2026년 세제개편으로 보유세가 어떻게 달라지나요?
바뀌는 쪽은 종부세입니다. 기본공제·공정시장가액비율·세율·세부담상한이 2027년(1단계)과 2028년(최종)에 걸쳐 단계적으로 움직입니다. 재산세 파라미터는 이 계산기에서 2026년 기준을 유지한다고 가정했습니다. 그래서 3개년 총액의 변화분은 대부분 종부세 몫입니다.
계산 기준은 무엇인가요?
2026년 9월 1일 발표된 세법개정안 수정안(8월 3일 원안에서 비거주 1주택 기본공제 12억 환원 · 부부공동 비거주 각 6억 · 세부담 상한 150% 유지)을 반영해 2026년(현행) · 2027년(개편 1단계) · 2028년(개편 최종)을 각각 계산합니다. 기획재정부가 공표한 58개 적용사례 수치를 페이지를 열 때마다 자가검증으로 재현하고, 계산 로직은 회계사 검증을 거쳤습니다.
총액이 실제로 나갈 돈과 얼마나 가까운가요?
종부세 쪽은 개정안이 아직 국회 통과·시행령 확정 전이라 확정값이 아닙니다. 재산세 쪽은 지방세라 지자체 조례에 따라 달라질 수 있고, 지역자원시설세 제외와 재산세 세부담상한 미반영만큼 실제보다 작게 잡힐 수 있습니다. 이 페이지는 세무 자문이 아니며, 실제 신고·납부는 세무 전문가 확인이 필요합니다.