급매캐치는 무엇으로 계산하나
2026-08-15 기준
급매캐치는 지금 나와 있는 매물의 가격이 그 단지·평형의 실거래 분포에서 어디쯤인지를 보여주는 데이터 서비스입니다. 이 문서는 무엇을 근거로 계산하는지, 그리고 일부러 하지 않는 것이 무엇인지 공개합니다.
데이터 — 무엇을 쓰나
- 국토부 실거래 382만 건 — 국토교통부가 공개한 수도권 10년치 아파트 매매 실거래. 매일 자동으로 동기화하며 해제된 거래와 직거래(가족 간 양도 등 시세와 동떨어질 수 있는 거래)는 가격 학습에서 제외합니다.
- 공개 매물 호가— 포털에 공개된 매물을 매일 관측합니다. 호가는 계약이 아니라 “부른 값”이므로 항상 실거래 분포와 나란히 놓고 봅니다.
- 단지 정보 — 세대수·연식·동 구성 등 등기·등록 기반 정보. 현재 5,742개 수도권·대전 단지를 집중 분석합니다.
계산 — 어떻게 비교하나
같은 단지 같은 평형이라도 동·층·타입이 다르면 다른 상품입니다. 그래서 매물 하나를 실거래와 비교할 때 단순 평균이 아니라, 실거래 이력에서 학습한 동별·층별·타입별 가격 차이를 보정한 뒤 격차를 %로 계산합니다. 이렇게 해야 “저층이라 싼 매물”과 “정말 싸게 나온 매물”이 구분됩니다.
- 숫자는 전부 결정론적 파이프라인이 만듭니다 — 같은 입력이면 같은 결과가 나오고 생성형 AI 가 가격 숫자를 지어내는 일이 없습니다.
- 표본이 부족하면 표시하지 않습니다 — 거래가 몇 건 없는 평형에 무리한 수치를 내느니 비워 둡니다.
- 매일 갱신 — 매물 관측·채점과 실거래 반영은 매일, 동·층·타입 프리미엄 재학습은 1~2주 주기로 돕니다.
일부러 하지 않는 것
급매캐치가 말하지 않는 것
저희는 “적정 가격”을 정해 주거나 매수를 권유하지 않습니다.감정평가도 아닙니다. 보여주는 것은 “이 매물은 같은 조건 실거래 분포 대비 몇 % 위/아래” 같은 사실 서술까지입니다. 판단은 데이터를 본 사람의 몫이라고 생각합니다.
한계 — 알고 봐야 하는 것
- 실거래는 계약일부터 공개까지 중앙값 약 98일의 지연이 있습니다 — 최신 한두 달의 시장은 실거래에 아직 다 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 호가는 언제든 바뀌고 같은 집이 여러 중개사에 다른 값으로 걸리기도 합니다 — 관측 시점 기준입니다.
- 세금 계산기(취득세·재산세·종부세·보유세)는 참고용이며 세무 자문이 아닙니다.
운영
급매캐치는 AIMO AI 가 만들고 운영합니다. 데이터나 계산에 대한 문의·정정 요청은 앱의 소개 페이지경로로 보내 주시면 확인해 반영합니다.